Cung cầu đang lệch pha

Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, những chi phí dịch vụ thường chiếm đến khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi. Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao.

Một góc Khu công nghiệp Điềm Thụy (Thái Nguyên). Ảnh minh họa: Tuấn Nguyễn

Điển hình 4 thị trường hàng đầu gồm có: London (Anh), Tokyo (Nhật Bản), Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê bất động sản công nghiệp (chi phí thuê + phí dịch vụ + thuế), với tổng chi phí 32 USD trên một foot vuông (0,092 m²). Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,49% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016. Tính riêng phí thuê thì Tokyo đứng đầu nhóm với mức 25 USD trên một foot vuông. Tỷ lệ trống tại thành phố này chỉ ở mức 0,4% và chi phí thuê tăng gần 7% ở khu vực lân cận Tokyo (Greater Tokyo) trong năm, tính đến tháng 9/2020.

Tại những thành phố có nguồn cung bất động sản công nghiệp bị thu hẹp này, nhà kho phải cạnh tranh với các loại bất động sản dành cho mục đích khác bao gồm các trung tâm dữ liệu (data centre), một lĩnh vực khác có sự tăng trưởng mạnh trong đại dịch. Tại Tokyo, Trung tâm phân phối Amagasaki gồm sáu tầng của ESR đã được hoàn thành vào tháng sáu năm ngoái. Với diện tích 390.000 m², đây là tòa nhà kho vận lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương. Các thị trường có chi phí thuê bất động sản công nghiệp cao khác lần lượt là Sydney (Australian), New York (Mỹ), Dubai (Các tiểu Vương quốc Ả Rập), Bắc Kinh (Trung Quốc) và Los Angeles (Mỹ).

Mặc dù vậy, chi phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh. Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11 USD/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường mà Savills đã nghiên cứu. Chi phí điện và dầu, dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho. Từ ba chi phí này, chúng ta có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw/h và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất của khách thuê.

Việt Nam - Điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia

Chi phí nhân công rất thấp kết hợp với chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong nghiên cứu của Savills toàn cầu. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại nước này, song Chính phủ cũng đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết: “Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực”.

Áp lực về chi phí vẫn tồn tại trong thời gian tới. Sự bùng nổ của lĩnh vực thương mại điện tử đang làm tăng nhu cầu trong hầu hết các thị trường, cho dù việc hoạt động trở lại của các cửa hàng bán lẻ sẽ giảm bớt gánh nặng cho thị trường thương mại điện tử. Với các bên thuê gặp nhiều khủng hoảng trong giai đoạn dịch bệnh, 2021 sẽ là năm dành cho các chiến lược dài hạn hơn.

Lựa chọn địa điểm thuê kho bãi không chỉ dựa trên yếu tố chi phí. Việc chuyển đổi sang các công nghệ sử dụng cacbon thấp đồng nghĩa với nhu cầu dành cho nguồn cung cấp điện năng suất cao sẽ tăng và tiếp tục tăng khi chúng ta khuyến khích các phương tiện và máy bơm nhiệt tự động, chạy bằng điện. Ông Thomas McMillan, Giám đốc bộ phận tư vấn năng lượng của Savills cho biết: “Cơ sở hạ tầng chạy bằng năng lượng sạch – từ nguồn sử dụng cacbon thấp – sẽ trở nên vô cùng quan trọng trong các yêu cầu của khách thuê, đồng thời vẫn giúp doanh nghiệp đó và Chính phủ đạt được các mục tiêu về môi trường”.

Các chiến lược dài hạn sẽ bao gồm việc tập trung hơn vào việc phát triển bền vững hướng tới tiêu chuẩn toàn cầu về môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Phân khúc hậu cần kho bãi đang trở nên phát triển hơn bao giờ hết, giúp mang lại hiệu quả vận hành lớn hơn, cải thiện uy tín về mặt môi trường và tạo môi trường làm việc tốt hơn./.

Văn Tuấn