Tăng tiền đặt trước phải đi cùng bảo đảm cạnh tranh thực chất

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) cho biết, thực tiễn đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá rất cao, tạo mặt bằng giá bất thường nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Hành vi này không chỉ làm thất bại cuộc đấu giá, mà còn gây xáo trộn thị trường, ảnh hưởng đến tiến độ khai thác tài sản, quyền lợi của Nhà nước và người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) phát biểu. Ảnh: quochoi.vn

Đồng tình với định hướng tăng trách nhiệm của người tham gia, đại biểu đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

“Việc tăng tiền đặt trước chưa chắc đã ngăn chặn được đúng đối tượng có ý định thao túng giá. Người có tiềm lực tài chính và chủ đích đầu cơ có thể vẫn chấp nhận mức đặt trước cao; trong khi người dân có nhu cầu mua đất để ở, nhất là người có thu nhập trung bình, lại có thể gặp khó khăn khi phải chuẩn bị trước một khoản tiền lớn”, đại biểu phân tích.

Cùng băn khoăn, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) nêu ví dụ, một cá nhân tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng phải có sẵn 3 tỷ đồng nếu áp dụng mức đặt trước 50%, trong khi chưa biết có trúng đấu giá hay không.

Với dự án sử dụng đất giá trị hàng trăm tỷ đồng, mức đặt trước cao buộc nhà đầu tư huy động ngay khoản tiền rất lớn. Yêu cầu này có thể loại những nhà đầu tư có năng lực, phương án khả thi, trong khi “khả năng đáp ứng tiền đặt trước không đồng nghĩa với năng lực triển khai của dự án”.

Với quan điểm này, đại biểu đề nghị chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc; nghiên cứu bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp, nhất là với dự án giá trị lớn. Với người cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, cần tập trung chế tài sau khi trúng đấu giá tương xứng tính chất, mức độ vi phạm.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cũng đề nghị nghiên cứu kỹ mức trần 50%. “Nếu quy định mức đặt cọc quá cao sẽ hạn chế đối tượng tham gia đấu giá. Khi ít người tham gia, nguy cơ dẫn đến tiêu cực, ăn chia, bắt tay ngầm dìm giá lại càng dễ xảy ra”, đại biểu lưu ý, đồng thời đề nghị khuyến khích nhiều người tham gia để tăng cạnh tranh.

Đánh giá cao việc bổ sung nhiều biện pháp ngăn thao túng, “quân xanh quân đỏ”, làm giá đất và tài sản công, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, chỉ nâng tỷ lệ tiền đặt cọc và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá mới xử lý phần ngọn. Theo đại biểu, gốc rễ của tình trạng trả giá ảo rồi bỏ cọc nằm ở sự mơ hồ về thời điểm giao kết hợp đồng bán tài sản đấu giá.

“Nhiều người tham gia đấu giá hiện nay đang giữ tư duy coi việc trúng đấu giá chỉ là bước đệm hay là sự lựa chọn tùy nghi: Thích thì mua, không thích thì chấp nhận bỏ cọc”, đại biểu nhận xét.

Đại biểu phân tích quy trình trúng đấu giá, ký biên bản, sau đó ký hợp đồng hoặc chờ phê duyệt kết quả có thể khiến người tham gia hiểu rằng, sau khi “gõ búa” vẫn cần thêm bước đồng ý ký hợp đồng thì nghĩa vụ mới phát sinh. Khi họ không ký biên bản, không ký hợp đồng, không nộp tiền, việc xử lý tài chính chỉ dừng ở thu giữ tiền cọc.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: quochoi.vn

Từ góc độ pháp luật hợp đồng, đại biểu đề nghị xác định hành vi trả giá là lời đề nghị giao kết, việc đấu giá viên gõ búa hoặc công bố người trúng là sự chấp nhận đề nghị. “Việc thanh toán tiền và nhận tài sản sau đó là nghĩa vụ hợp đồng chứ không phải là một quyền lựa chọn”, đại biểu nhấn mạnh. Trên cơ sở đó, đại biểu đề nghị quy định người trúng đấu giá được coi là đã giao kết hợp đồng từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả.

Thí điểm tăng tiền đặt cọc, tình trạng bỏ cọc giảm mạnh

Phát biểu tiếp thu, giải trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, một trong những nội dung đã được nghiên cứu kỹ lưỡng của dự thảo Luật là đưa ra các giải pháp khắc phục tình trạng thông đồng, dìm giá.

Trong đó, Bộ trưởng nhấn mạnh ba nhóm giải pháp pháp. Trước hết, là rà soát, thắt chặt đối tượng tham gia, không cho phép một số người thân trong gia đình, doanh nghiệp có quan hệ công ty mẹ, công ty con hoặc nhóm doanh nghiệp có cá nhân chi phối cùng đăng ký đấu giá một tài sản.

Thứ hai là nâng tỷ lệ tiền đặt trước, siết chặt xử lý tài chính. Người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán không được nhận lại tiền cọc; bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với chủ thể trúng đấu giá đất đai, khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Nhóm thứ ba là triển khai đấu giá trực tuyến toàn trình.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng phát biểu. Ảnh: quochoi.vn

Trước băn khoăn mức đặt trước 20 - 50% có cao hay không, Bộ trưởng cho biết, tổng kết thực tiễn áp dụng cho thấy hiệu quả tích cực trong giảm tình trạng bỏ cọc, hủy kết quả do không nộp tiền. Tỷ lệ các lô đất đấu giá bị hủy kết quả do không nộp tiền trên cả nước giảm mạnh từ 8,6% (năm 2025) xuống chỉ còn 3,1% trong 9 tháng năm 2026. Từ đó, Bộ trưởng đề nghị tiếp tục luật hóa quy định này.

Về khả năng tạo rào cản tài chính, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho rằng, người có nhu cầu mua đất ở thực sự đã có sự chuẩn bị để hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nếu trúng đấu giá. Nếu không trúng, tiền đặt trước được hoàn trả trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi kết thúc cuộc đấu giá.

“Khung biên độ thì dự thảo Luật cũng quy định không phải lúc nào cũng là 50%, mà là từ 20% đến 50%”, Bộ trưởng nhấn mạnh. Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương căn cứ tình hình thực tế để quyết định mức cụ thể theo tính chất, rủi ro. Đây là độ mở linh hoạt cho địa phương áp dụng.

Riêng đất dự án có giá trị rất lớn, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng phân tích, nếu đặt trước quá cao sẽ tạo rào cản đối với nhà đầu tư, ảnh hưởng môi trường đầu tư; nhưng quá thấp lại không đủ sức răn đe. Vì vậy, dự thảo quy định từ 10% đến 20% giá khởi điểm là phù hợp./.