Sáng 22/8, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Một trong những vấn đề các đại biểu quan tâm là vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường.

Định danh rõ các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản

Theo đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai), cần phân biệt rõ ba vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Trong đó, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường.

“Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực”, đại biểu nêu rõ.

Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Trong khi đó, thao túng thị trường nguy hiểm hơn bởi có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, như giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi.

Đại biểu đánh giá dự thảo đã có những công cụ quan trọng để phòng ngừa, như quy định công khai thông tin; ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và thanh toán qua tài khoản; xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường; quy định nguyên tắc và biện pháp điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, theo đại biểu, dự thảo chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản và chưa thiết lập cơ chế phát hiện, xử lý hành vi này.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cho rằng dự thảo chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản. Đại biểu đề nghị bổ sung vào nhóm hành vi bị cấm việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; giàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Theo đại biểu, quy định này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý tình trạng thao túng giá bất động sản.

Không mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đề nghị nâng cơ chế điều tiết thị trường từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang giám sát và cảnh báo sớm.

Theo đại biểu, nếu dự thảo chỉ quy định Nhà nước điều tiết khi thị trường “diễn biến phức tạp” thì cần làm rõ thế nào là phức tạp, cơ quan nào phát hiện và dựa trên tiêu chí nào để can thiệp.

Do đó, cần xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá; số lượng và tần suất giao dịch; giao dịch ngắn hạn; tồn kho; tín dụng bất động sản; mức độ sử dụng đòn bẩy; cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê.

“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung - cầu thực và không bị thao túng”, đại biểu Trịnh Xuân An nêu quan điểm.

Đại biểu Phạm Trọng Nhân phát biểu. Ảnh: Quochoi.vn

Tiếp cận vấn đề từ góc độ dòng vốn, đại biểu Phạm Trọng Nhân (đoàn TP.HCM) cho rằng cần xác định đúng nguyên nhân để biết thời điểm và công cụ điều tiết phù hợp. Giá bất động sản tăng do thiếu nguồn cung khác với giá tăng do tín dụng, đòn bẩy và giao dịch ngắn hạn; càng khác với trường hợp nguồn cung đã có nhưng sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Theo đại biểu Phạm Trọng Nhân, không thể mặc nhiên coi người sở hữu nhiều bất động sản là đầu cơ mà phải nhận diện hành vi thực tế, “không dán nhãn chủ thể”. Hệ thống dữ liệu cần phân tích, cảnh báo sớm thông qua các chỉ báo về thời gian nắm giữ, tần suất chuyển nhượng, biến động giá, mức độ sử dụng đòn bẩy và tình trạng bất động sản được đưa vào sử dụng thực tế.

“Từ một dự án nhìn ra toàn thị trường, vấn đề chung vẫn là chất lượng của dòng vốn. Vốn đang tạo thêm sản phẩm, thêm giá trị hay chủ yếu làm tăng vòng quay và giá tài sản? Chỉ khi chúng ta phân biệt được điều đó thì chính sách mới có thể bảo vệ người mua, kiểm soát đầu cơ mà không làm khó nhà đầu tư tạo giá trị và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự của thị trường”, đại biểu nêu ý kiến.

Quảng cáo “chim bay, hoa bay” không đúng thực tế

Đề cập đến quyền lợi của khách hàng, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn phản ánh hiện tượng doanh nghiệp quảng cáo không đúng sự thật về môi trường xung quanh dự án bất động sản.

Theo đại biểu, bên cạnh diện tích, độ cao, màu sắc công trình, chủ đầu tư phải công khai thông tin liên quan đến cây xanh, nguồn nước, khí hậu, âm thanh và ánh sáng xung quanh dự án.

Đại biểu dẫn thực tế có dự án “bôi xanh” các nhà máy xung quanh để bán cho khách hàng; hồ nước chỉ có diện tích 1 - 2 ha nhưng hình ảnh quảng cáo tạo cảm giác rộng hàng chục ha; cây xanh, ánh sáng hoặc môi trường ven biển được thể hiện khác xa thực tế.

“Nhà đầu tư cứ nhìn trên hình ảnh, nhìn trên 3D, nhìn trên quảng cáo, clip quảng cáo rất đẹp, chim bay, hoa bay loạn xị ngầu lên nhưng thực tế không phải đâu”, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn nói và đề nghị phải có quy định quảng cáo bất động sản đúng sự thật, trung thực.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết trong những năm gần đây, đặc biệt thời gian gần đây, giá nhà tại một số đô thị tăng rất cao.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu. Ảnh: Đức Thanh

Theo Bộ trưởng, nguồn cung ở các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu thị trường; thiếu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, trong khi dư thừa phân khúc cao cấp. Bên cạnh đó, có tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn tạo khan hiếm và đẩy giá.

Về giải pháp thời gian tới, Bộ trưởng cho biết Bộ Xây dựng sẽ tham mưu hoàn thiện hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản kết hợp với Luật Đất đai để phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và khắc phục tình trạng dư thừa.

Bộ cũng sẽ tiếp tục rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực chất và ổn định mặt bằng giá nhà.

Đồng thời, Bộ trưởng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường bất động sản để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ giá.