Chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển

Phát biểu tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tổ chức ngày 6/8/2026, tại Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới. Nghị quyết số 21-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn và chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển nhằm giải phóng, sử dụng hiệu quả các nguồn lực. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không nên chỉ dừng ở việc điều chỉnh các quy định kỹ thuật hay bổ sung điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển.

TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Mai Tấn

Theo lãnh đạo VNREA, nếu tiếp tục xây dựng Luật theo tư duy quản lý, thị trường sẽ vẫn chịu nhiều thủ tục, giấy phép và cơ chế “xin - cho”. Ngược lại, tư duy quản trị phát triển sẽ giúp Nhà nước tập trung hoàn thiện thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, tăng cường hậu kiểm, nâng cao hiệu quả giám sát, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường.

Chủ tịch VNREA cho rằng, thị trường bất động sản không chỉ là thị trường mua bán nhà, đất, mà còn là kênh phân bổ nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần hướng tới mục tiêu khơi thông nguồn lực, thúc đẩy phát triển và phục vụ lợi ích chung của quốc gia.

Thông tin về những nội dung đáng chú ý của dự thảo Luật, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo bà Hằng, dự thảo sẽ được trình Quốc hội khóa XVI cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, tháng 8/2026 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Điểm nhấn xuyên suốt của lần sửa đổi này là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính. Theo đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Cùng với đó, dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, bãi bỏ 5/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục còn lại. Tổng thời gian giải quyết các thủ tục được rút từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo cũng tập trung xử lý nhiều vướng mắc đã phát sinh trong quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Một điểm mới đáng chú ý là mở rộng phạm vi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo dự thảo, các công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được chuyển nhượng theo quy định, góp phần tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án.

Đối với thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, qua đó tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.

Đồng bộ quy định để giảm vướng mắc cho doanh nghiệp

Bên cạnh việc ghi nhận những đổi mới của dự thảo, cộng đồng doanh nghiệp cũng đề xuất tiếp tục rà soát để giảm phát sinh thủ tục hành chính và bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

Đại diện Sun Group cho rằng, quy định yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan quản lý trước khi đưa công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh có thể làm phát sinh thủ tục mới. Doanh nghiệp kiến nghị chỉ nên áp dụng quy định này đối với nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm vừa bảo đảm quyền lợi người mua, vừa tránh gia tăng chi phí hành chính cho doanh nghiệp. Đồng thời, doanh nghiệp cũng đề xuất linh hoạt hơn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án để tạo điều kiện cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A).

Quang cảnh Hội thảo. Ảnh: Mai Tấn

Đại diện Viglacera kiến nghị làm rõ quy định về ủy quyền ký hợp đồng trong nội bộ doanh nghiệp; tiếp tục duy trì cơ chế xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nhằm bảo đảm tính minh bạch; đồng thời đề xuất chỉ bắt buộc bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi khách hàng có nhu cầu nhằm giảm chi phí cho doanh nghiệp và người mua.

Trong khi đó, đại diện Phục Hưng Holdings đề nghị quy định rõ hơn trình tự giao dịch điện tử, thời điểm cấp mã định danh và sự đồng bộ giữa mã định danh với quy trình cấp Giấy chứng nhận để quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi, thống nhất.

Nhiều kiến nghị khác cũng tập trung vào việc hoàn thiện quy định về xử lý tiền đặt cọc, trách nhiệm của sàn giao dịch, hoạt động môi giới bất động sản và cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhằm hạn chế các khoảng trống pháp lý phát sinh trong thực tiễn.

Bà Bùi Thị Hải Yến - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Hanel nhìn nhận, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu quy định, mà ở khâu tổ chức thực thi. Do đó, việc sửa luật cần đồng thời bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng; đồng thời, mọi quy định mới đều phải được đánh giá đầy đủ về chi phí tuân thủ đối với doanh nghiệp và người dân.

Tiếp thu các ý kiến, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát toàn diện dự thảo theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính nhưng vẫn bảo đảm các điều kiện cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, các quy định về chuyển nhượng dự án, đặt cọc, vốn chủ sở hữu, chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện để bảo đảm tính đồng bộ với các luật liên quan và phù hợp với thực tiễn triển khai.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn trước mắt, mà còn tạo dựng hành lang pháp lý ổn định, minh bạch và có tính dự báo cao. Khi các quy định được thiết kế theo hướng giảm chi phí tuân thủ, tăng cường chuyển đổi số và bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản sẽ có điều kiện phát triển lành mạnh hơn, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia./.