Cho vay kinh doanh bất động sản tăng tốc, vay mua nhà chững lại

Tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn duy trì đà tăng trong nửa đầu năm 2026, song tốc độ và định hướng giải ngân có sự phân hóa giữa các ngân hàng.

Báo cáo tài chính của Techcombank cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 212.311 tỷ đồng cuối quý II/2026, tăng 2,6% so với đầu năm, thấp hơn mức tăng 10,4% của tổng dư nợ cho vay khách hàng. Dù tốc độ tăng chậm lại, nếu tính cả cho vay mua nhà, tín dụng liên quan đến bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục cho vay của ngân hàng.

Trong nhóm 20 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ theo ngành, Techcombank từng nhiều năm dẫn đầu về cho vay kinh doanh bất động sản, trước khi bị VPBank vượt qua từ cuối năm 2025.

Nguồn: Techcombank. Đồ họa tư liệu

Theo đó, VPBank đẩy mạnh giải ngân vào bất động sản khi dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 42,6% lên 295.771 tỷ đồng sau 6 tháng, cao hơn đáng kể mức tăng 23% tổng dư nợ cho vay.

Lý giải danh mục cho vay kinh doanh bất động sản tiếp đà tăng tại sự kiện công bố kết quả kinh doanh quý II/2026 mới đây, bà Lưu Thị Thảo - Phó Tổng giám đốc thường trực VPBank cho biết, bất động sản vẫn là trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Ngân hàng lựa chọn cấp tín dụng cho các chủ đầu tư sở hữu dự án chất lượng tại địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hưng Yên...

“Chúng tôi đã và đang tập trung những động lực tăng trưởng mới, như bất động sản khu công nghiệp hay dự án nhà ở xã hội, dù ở VPBank xuất phát điểm còn khiêm tốn” - lãnh đạo VPBank bày tỏ.

Trong khi đó, cho vay mua nhà bán lẻ tăng chậm hơn. Theo ông Phùng Duy Khương - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân VPBank, nguyên nhân do thị trường bất động sản chịu nhiều tác động, thanh khoản không còn cao như giai đoạn trước khi lãi suất vay tăng.

Tương tự, tăng trưởng tín dụng bất động sản của Techcombank chủ yếu đến từ cho vay kinh doanh bất động sản, trong khi cho vay mua nhà chững hơn.

Thông tin từ Techcombank cho thấy, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 19,9% so với cuối năm 2025, chiếm 56% dư nợ khách hàng doanh nghiệp. Trong khi đó, cho vay mua nhà chiếm áp đảo 67% dư nợ khối khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhưng chỉ tăng 4,7%.

Theo bà Bùi Thị Thu Thủy - Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank, ngân hàng nhìn thấy cơ hội hấp dẫn từ lĩnh vực bất động sản, do đó, tỷ lệ cho vay bất động sản trên toàn danh mục tăng lên mức 32% so với toàn danh mục, để tối ưu bảng cân đối cũng như tạo ra lợi nhuận trong ngắn hạn.

“Tuy nhiên, chiến lược của chúng tôi vẫn bám sát mục tiêu đưa tỷ lệ cho vay bất động sản về mức khoảng 30% cuối năm nay” - bà Thủy nhấn mạnh.

Lý giải mức giải ngân cho vay mua nhà chững hơn so với quý trước, đại diện Techcombank cho rằng, điều này đến từ ba nguyên nhân chính. Thứ nhất đến từ tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư, khi những thông tin về quy hoạch hạ tầng hay địa giới hành chính chưa thực sự rõ nét. Thứ hai, khi mặt bằng giá nhà tăng lên, người mua nhà sẽ cân nhắc nhiều hơn các lựa chọn, chuẩn bị các giải pháp về tài chính và nguồn vốn. Thứ ba, xu hướng tăng lãi suất trong ngắn hạn khiến chi phí trả nợ cũng là rào cản với khách hàng cá nhân mua nhà.

Mở “làn riêng” cho phân khúc ưu tiên

Trong bối cảnh cho vay mua nhà chững nhịp, tín dụng bất động sản khu công nghiệp mới ở giai đoạn khởi đầu tại nhiều ngân hàng, định hướng điều tiết dòng vốn của Ngân hàng Nhà nước ngày càng thể hiện rõ nét.

Chia sẻ gần đây, ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đối với ngành ngân hàng, mối liên kết với thị trường bất động sản đặc biệt chặt chẽ. Hệ thống các tổ chức tín dụng là nguồn cấp vốn quan trọng cho cả phía cung và phía cầu của thị trường, đồng thời bất động sản cũng là tài sản bảo đảm cho phần lớn dư nợ tín dụng của hệ thống.

Do đó, sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản là một trong những điều kiện quan trọng để bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng và ổn định kinh tế vĩ mô.

“Khi dòng vốn chảy vào các dự án pháp lý đầy đủ và nhu cầu thực, đó chính là những khoản tín dụng an toàn nhất. Ngược lại, vốn chảy vào những dòng đầu cơ và các dự án chưa hoàn thiện, chưa đầy đủ tính pháp lý, đấy là nguồn gốc của rủi ro hệ thống” - ông Hà nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê, để tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên, đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân và hỗ trợ thu hút vốn FDI, tháng 5/2026, Ngân hàng Nhà nước không tính phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào hạn mức tín dụng.

Cùng với đó, từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, nhằm hỗ trợ tín dụng các lĩnh vực ưu tiên, nhưng vẫn kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Huy - Giám đốc điều hành (CEO) Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, việc đưa một số khoản vay này ra khỏi hạn mức tín dụng là giải pháp điều hành linh hoạt.

“Chính sách này buộc các ngân hàng thương mại và các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phục vụ số đông, gắn nhiều hơn với mục tiêu an sinh xã hội và phát triển quốc gia” - ông Huy nêu quan điểm.

Dù vậy, các doanh nghiệp cũng phải chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, theo ông Đào Văn Hà, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, lồng ghép các quy định liên quan đến tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Đơn cử, Thông tư số 14/2025/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đã đưa ra cách tiếp cận mới trong việc phân loại các phân khúc bất động sản, áp dụng hệ số rủi ro tín dụng khác nhau. Theo đó, hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường.

Qua đó, góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận tín dụng để mua nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội.

“Đối với lĩnh vực bất động sản, các tổ chức tín dụng vẫn được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung” - đại diện Ngân hàng Nhà nước nêu rõ.

Về công tác thanh tra, giám sát, Ngân hàng Nhà nước cũng đổi mới theo hướng thanh tra chuyên đề, tập trung nguồn lực vào các khoản tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao. Đó là các khoản cấp tín dụng cho khách hàng lớn, nhóm khách hàng liên quan đến cổ đông lớn tại các tổ chức tín dụng, các khoản vay có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản hoặc các dự án chưa đầy đủ tính pháp lý.