Một góc khu đô thị Vinhomes Royal city Hà Nội.

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định hồ sơ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sau khi Quốc hội cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Xác lập nguyên tắc thực hiện giao dịch

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, ngày 5/7/2026, Bộ đã có văn bản số 10261/BXD-QLN gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định hồ sơ Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trước đó, ngày 22/7/2026, Bộ Tư pháp ban hành Báo cáo số 407/BCTĐ-BTP thẩm định Dự án Luật. Tiếp đó, ngày 9/8/2026, Chính phủ có Tờ trình số 520/TTr-BXD gửi Quốc hội về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội; ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp tại Báo cáo số 407/BCTĐ-BTP ngày 22/7/2026; cùng ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan, tổ chức liên quan, Bộ Xây dựng đã tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

“Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025, đề nghị Bộ Tư pháp nghiên cứu, cho ý kiến thẩm định hồ sơ dự thảo Luật để Bộ có cơ sở hoàn thiện, trình Chính phủ theo quy định”, công văn của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Được biết, hiện Bộ Xây dựng đang hoàn thiện Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nhiều thay đổi quan trọng theo hướng tháo gỡ vướng mắc, tăng tính minh bạch của thị trường, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh.

Theo dự thảo Tờ trình Chính phủ đang lấy ý kiến thẩm định, dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương, 83 điều, dự thảo lần này giảm 21 điều, tương đương khoảng 30% tổng số điều.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, việc rút gọn được thực hiện theo hướng Luật tập trung quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội; những nội dung thường xuyên biến động trong thực tiễn được giao Chính phủ, bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm tính linh hoạt.

Được biết, một trong những điểm mới đáng chú ý là lần đầu tiên dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó xác lập nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung các bước giao dịch.

Theo Điều 10 dự thảo, quy trình gồm kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản đưa vào giao dịch; chuẩn bị hồ sơ; xác lập giao dịch, công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thực hiện thanh toán và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; bàn giao bất động sản và hoàn thành các thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc thủ tục khác theo quy định.

Đáng chú ý, dự thảo quy định bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Đồng thời, mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đây được xem là một trong những nền tảng để kết nối, chuẩn hóa dữ liệu và tăng khả năng truy xuất thông tin trên thị trường bất động sản.

Dự thảo cũng bổ sung một cơ chế đáng chú ý liên quan đến 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo phương án được Bộ Xây dựng đề xuất, khoản tiền này được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Quy định này gắn với việc xử lý khoảng giá trị còn lại của hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Theo dự thảo, trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên mua hoặc bên thuê mua không phải thanh toán quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Cơ chế phong tỏa 5% được bổ sung nhằm tăng mức độ bảo đảm trong quá trình thực hiện nghĩa vụ giữa các bên.

Đẩy mạnh phân cấp

Một nhóm quy định mới khác được đề cập trong dự thảo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là phạm vi các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng cũng được mở rộng.

Dự thảo Luật mới nhất đã bổ sung các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận; mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề hình thành trong tương lai; các loại bất động sản này khi đã có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận; cũng như mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc công trình có sẵn chưa có giấy chứng nhận.

Bộ Xây dựng cho biết, việc bổ sung này nhằm đưa vào khuôn khổ pháp lý nhiều dạng sản phẩm và giao dịch đã phát sinh trên thị trường nhưng chưa được quy định đầy đủ trong Luật hiện hành.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo còn xử lý trường hợp một Dự án có nhiều nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm tạo thuận lợi cho việc tổ chức thực hiện Dự án và giao dịch bất động sản.

Một thay đổi lớn khác là đẩy mạnh phân cấp cho địa phương. Dự thảo đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần Dự án bất động sản đối với cả những Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Theo cơ quan soạn thảo, việc phân quyền nhằm tăng tính chủ động và trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi Dự án; đồng thời UBND cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm xem xét, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng cũng như việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi Dự án được chấp thuận chuyển nhượng.

Dự thảo cũng điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, chuyển các nhiệm vụ, quyền hạn trước đây thuộc cấp huyện sang cấp xã, bảo đảm hoạt động quản lý thị trường bất động sản không bị gián đoạn.

Cùng với phân cấp là một đợt cắt giảm khá mạnh điều kiện đầu tư kinh doanh. Bộ Xây dựng dự kiến cắt giảm 7 điều kiện, tập trung chủ yếu vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, dự thảo bãi bỏ một số yêu cầu về tên doanh nghiệp, yêu cầu người quản lý, điều hành phải hoàn thành khóa đào tạo quản lý sàn, yêu cầu riêng về thành lập và đăng ký hoạt động cũng như việc bắt buộc sàn phải ban hành, công khai quy trình giao dịch.

Đối với môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, một số điều kiện về hình thức thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng được lược bỏ.

Một điểm xuyên suốt trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là yêu cầu chuyển đổi số và minh bạch hóa thị trường. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được định hướng xây dựng theo nguyên tắc dữ liệu phải “đúng, đủ, sạch, sống”, có khả năng kết nối, chia sẻ và khai thác.

Dự thảo đồng thời hoàn thiện các quy định về công khai thông tin Dự án, thời điểm công khai và trách nhiệm cập nhật thông tin của doanh nghiệp; hoàn thiện hệ thống hợp đồng kinh doanh bất động sản và xử lý sự chồng chéo giữa pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Theo Dự thảo Tờ trình, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Các quy định liên quan đến phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực ngay; các nội dung chính sách còn lại dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2027.