Áp lực đáo hạn trái phiếu ngày càng lớn

Bước vào những tháng cuối năm 2026, áp lực thanh toán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang gia tăng, trong khi khả năng huy động nguồn vốn mới có sự phân hóa rõ nét. Bất động sản là nhóm đáng chú ý khi lượng trái phiếu đến hạn còn lớn, trong khi hoạt động phát hành mới thời gian gần đây chủ yếu tập trung ở một số doanh nghiệp.

Theo FiinGroup, tính từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, toàn thị trường dự kiến phải thanh toán gần 175.000 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nếu chỉ xét khối phi ngân hàng, bất động sản chiếm khoảng 66% tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong 5 tháng cuối năm.

Bất động sản là nhóm có lượng trái phiếu đến hạn lớn. Ảnh: An Thư

Riêng trong tháng 8, các doanh nghiệp ngoài lĩnh vực ngân hàng phải thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu. Con số này tăng 40% so với tháng trước nhưng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng liền trước.

Một số doanh nghiệp có khối lượng trái phiếu đến hạn lớn trong tháng như Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn với khoảng 1.900 tỷ đồng, Hưng Thịnh Land 1.800 tỷ đồng và Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc 1.000 tỷ đồng. Áp lực thanh toán dự kiến tiếp tục duy trì trong những tháng tới và tập trung cao hơn vào thời điểm cuối năm.

Trong khi nghĩa vụ trả nợ còn lớn, khả năng huy động vốn mới qua thị trường trái phiếu lại cho thấy sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp. Dữ liệu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong tháng 8/2026, ngân hàng tiếp tục chiếm hơn 80% tổng giá trị TPDN phát hành, trong khi tỷ trọng của bất động sản chưa đến 20%.

Ở riêng nhóm bất động sản, số lượng doanh nghiệp huy động thành công vẫn khá hạn chế. Theo FiinGroup, đầu tháng 8, thị trường ghi nhận Vinhomes phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu và Tandoland huy động 258 tỷ đồng, với mức lãi suất từ 12,5 - 13%/năm.

Diễn biến này nối tiếp xu hướng đã xuất hiện từ tháng 7, khi toàn bộ 5.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng chỉ đến từ hai doanh nghiệp. Việc nguồn vốn mới tập trung vào một số nhà phát hành cho thấy quy mô huy động chung chưa phản ánh đầy đủ khả năng tiếp cận vốn của từng doanh nghiệp, nhất là trong giai đoạn nghĩa vụ trả nợ gia tăng.

Ông Phan Duy Hưng - Giám đốc cấp cao Ban Định chế tài chính, VIS Rating cho rằng, kênh trái phiếu vẫn duy trì vai trò cung cấp nguồn vốn cần thiết cho các dự án đang triển khai. Trong bối cảnh chi phí vốn thực tế có thể lên tới 15 - 16%, các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn vẫn chấp nhận mức chi phí này để duy trì tiến độ xây dựng và thực hiện kế hoạch bàn giao với khách hàng.

Khả năng huy động vốn vì vậy ngày càng gắn với năng lực tài chính của từng tổ chức phát hành. Trong khi một số doanh nghiệp vẫn có thể tiếp cận thị trường trái phiếu, nhóm còn hạn chế về dòng tiền hoặc có dự án gặp vướng mắc tiếp tục chịu sức ép lớn hơn trong việc tìm nguồn vốn mới và cân đối các nghĩa vụ đến hạn.

Dòng vốn phân hóa theo năng lực

Sự phân hóa không chỉ thể hiện trên thị trường trái phiếu mà còn xuất hiện ở kênh tín dụng ngân hàng. Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng dẫn lại, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng đang có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp và dự án. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc có thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Xu hướng này cũng thể hiện qua cơ cấu cho vay của các ngân hàng. Báo cáo tài chính quý II/2026 cho thấy một số ngân hàng vốn có tỷ trọng tín dụng bất động sản lớn bắt đầu kiểm soát tỷ trọng cho vay lĩnh vực này, trong khi tín dụng đối với xây dựng tăng. Ở những ngân hàng ghi nhận dư nợ bất động sản tăng, dòng vốn mới có xu hướng tập trung hơn vào một số phân khúc như nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp.

Bên cạnh khả năng tiếp cận nguồn vốn, chi phí vay cũng trở thành áp lực đối với doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cho biết, lãi suất một số khoản vay mới hiện ở mức 12 - 14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên tới 16%/năm.

Mặt bằng chi phí vốn này, cộng với lượng trái phiếu đến hạn lớn trong những tháng cuối năm, đặt ra yêu cầu cao hơn đối với khả năng tạo dòng tiền và cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, áp lực đáo hạn không chỉ đặt ra bài toán tìm nguồn vốn để thanh toán các nghĩa vụ trước mắt mà còn thúc đẩy nhu cầu cơ cấu lại tài chính theo hướng phù hợp hơn với dòng tiền. Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng tài sản, năng lực tài chính và mức độ minh bạch của từng doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường, VIS Rating cho biết, khoảng 60% thị trường hiện chưa được xếp hạng tín nhiệm, trong khi nhà đầu tư tổ chức tại Việt Nam chỉ chiếm dưới 10%, thấp hơn mức 40 - 50% tại nhiều thị trường phát triển. Đây là những khoảng trống cần được cải thiện để tăng khả năng nhận diện, định giá rủi ro và mở rộng nguồn cầu dài hạn đối với TPDN.

Theo đó, việc phát triển cơ sở nhà đầu tư tổ chức, tạo điều kiện để các doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí tham gia sâu hơn, đồng thời thúc đẩy xếp hạng tín nhiệm sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường. Với doanh nghiệp bất động sản, trong những tháng cuối năm, khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát chi phí vốn và chủ động cơ cấu các nghĩa vụ tài chính sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng khi lượng trái phiếu đến hạn còn ở mức cao.