Nâng chất lượng để thu hút dòng vốn

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, từ tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất, đến hạ tầng đang được tăng cường đầu tư và môi trường pháp lý tiếp tục được hoàn thiện.

Cơ hội thu hút vốn rộng mở, song cũng đi kèm yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp. Khi chi phí vốn vẫn là yếu tố đáng kể, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng kiểm soát rủi ro ảnh hưởng ngày càng lớn tới quyết định của nhà đầu tư. Theo đó, doanh nghiệp cần duy trì kỷ luật trong cấu trúc vốn, hạn chế phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hoặc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho các dự án có chu kỳ dài.

Thị trường bất động sản đang có nhiều lực đẩy để bước vào giai đoạn phát triển mới. Ảnh: An Thư

Bên cạnh cấu trúc vốn, minh bạch và chuẩn hóa quản trị đang trở thành điều kiện quan trọng để tiếp cận nguồn vốn. Báo cáo tài chính, cấu trúc sở hữu, nghĩa vụ nợ và dữ liệu dự án cần đầy đủ, nhất quán và có khả năng kiểm chứng. Đối với nhà đầu tư quốc tế, chất lượng hồ sơ và mức độ sẵn sàng cho quá trình thẩm định có thể tác động trực tiếp đến đánh giá rủi ro cũng như chi phí vốn.

Theo bà Dung, trong chu kỳ mới, cơ hội huy động vốn thành công của doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn của nhà đầu tư, từ quản trị, minh bạch dữ liệu đến chất lượng vận hành và ESG, thay vì chỉ dựa vào quy mô.

Sự chọn lọc không chỉ xuất hiện ở dòng vốn đầu tư, mà còn thể hiện ngày càng rõ ở hoạt động giao dịch bất động sản. Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, BHS Property, thanh khoản đang phân hóa giữa các thị trường và phân khúc. Trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ nhà ở cao tầng tại TP. Hồ Chí Minh đạt gần 80%, trong khi thanh khoản tại Hà Nội dù đã được cải thiện trong quý II, nhưng vẫn thấp hơn nửa cuối năm 2025. Diễn biến này phản ánh, dòng tiền ngày càng lựa chọn kỹ giữa địa phương, dự án và sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ nét, trong khi người mua thận trọng hơn trước mặt bằng giá cao. Nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, song quyết định xuống tiền phụ thuộc nhiều hơn vào giá bán, khả năng tài chính và giá trị sử dụng của sản phẩm.

Mở rộng không gian đô thị, cân bằng nguồn cung

Sự lệch pha giữa giá bán và khả năng chi trả cho thấy, bài toán của thị trường không chỉ là khơi thông dòng vốn, mà còn phải tạo thêm nguồn cung phù hợp. Trong đó, mở rộng không gian đô thị thông qua đầu tư hạ tầng được xem là một trong những hướng quan trọng để từng bước cân bằng cung - cầu.

Tại Hà Nội, quá trình phát triển theo mô hình đô thị đa cực đang mở rộng sự quan tâm sang những khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Long Biên và phía Tây thành phố. Khi kết nối giao thông được cải thiện, các dự án ở những khu vực ngoài vùng lõi nhưng có mức giá phù hợp hơn và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội thu hút dòng tiền.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, trong quá trình phát triển đô thị, cần có sự điều tiết để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Trong đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư cần được thực hiện theo hướng bảo đảm tốt hơn quyền lợi và điều kiện sống lâu dài của người dân.

Theo đó, tư duy về tái định cư đang có sự thay đổi. Thay vì phát triển những khu tái định cư nhỏ lẻ, cần hướng tới hình thành các khu đô thị có quy mô phù hợp, được đầu tư đồng bộ về giao thông, trường học, bệnh viện, dịch vụ và các tiện ích thiết yếu.

“Việc tái định cư không nên chỉ dừng lại ở bố trí chỗ ở mới, mà cần gắn với hạ tầng xã hội, việc làm và các điều kiện an sinh cần thiết. Khi quyền lợi của người dân được bảo đảm tốt hơn, sự đồng thuận trong quá trình giải phóng mặt bằng cũng sẽ cao hơn” - ông Điệp nhấn mạnh.

Đơn cử, tại Hà Nội, với tốc độ đô thị hóa nhanh, cần có tầm nhìn quy hoạch dài hạn, trong đó hạ tầng phải đi trước một bước. Quá trình mở rộng không gian đô thị cần dành quỹ đất phù hợp cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật, trường học, bệnh viện và các tiện ích công cộng, thay vì chỉ tập trung gia tăng diện tích nhà ở.

Theo ông Điệp, việc đồng thời triển khai các tuyến vành đai, trục xuyên tâm, cầu qua sông Hồng và hệ thống đường sắt đô thị sẽ tạo khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với các không gian phát triển mới, qua đó mở rộng dư địa phát triển đô thị trong dài hạn. Nếu hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội được phát triển đồng bộ, các khu vực ngoài lõi đô thị sẽ có thêm điều kiện thu hút dân cư, hình thành nhu cầu ở thực và mở rộng nguồn cung, qua đó giảm áp lực lên khu vực trung tâm.