Đây là chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, về vấn đề “cạo sạch đồi trọc, bê tông hoá rồi phân lô bán nền” ở Lâm Đồng, được dư luận quan tâm thời gian gần đây.

Phân lô bán nền có thể đánh mất lợi thế lớn của địa phương

Mới đây, ngày 29/11/2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có văn bản số 585/TTr TH gửi đến UBND tỉnh Lâm Đồng đề nghị báo cáo về việc nhiều dự án chui "mọc như nấm” tại TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm.

Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, những dự án bất động sản trái phép đang rầm rộ thi công là những đại dự án có diện tích hơn 10ha, thậm chí 41ha (gấp 1,4 lần khu trung tâm Hoà Bình – Đà Lạt), có dự án nằm ngay trong trung tâm TP. Bảo Lộc. Còn ở huyện Bảo Lâm, nhiều dự án áp sát rừng cũng đang rầm rộ thi công.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế.

Lý giải về hiện trạng chuyển đổi cơ cấu kinh tế, trao đổi với phóng viên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, phân lô bán nền tự phát không theo quy hoạch dài hạn, thì nhìn trên góc độ kinh tế mang tính lợi ích cục bộ, ngắn hạn. Điều đó có nghĩa là chưa mang tính tổng thể cho kinh tế địa phương và không tạo dòng tiền bền vững trong tương lai của tỉnh Lâm Đồng. “Phân lô là sẽ chuyển qua phát triển bất động sản dân cư hoặc du lịch. Chúng ta đều biết, những loại hình này không thể tự phát được” – TS. Hiển nói.

Chuyên gia này phân tích thêm, phân lô bán nền thường được ưu tiên đối với những vùng không có khả năng làm nông nghiệp hoặc đất đai kém trù phú, đòi hỏi chi phí đầu tư lớn như vùng biển và lợi thế mặt nước thì mới cần chuyển đổi mạnh để tăng giá trị gia tăng. Trong khi đó, TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm có đất đai màu mỡ, nhiều ưu đãi về khí hậu và vẫn chưa khai thác hết tiềm năng, nhưng lại đi ủng hộ phân lô thành bất động sản dân cư và du lịch dịch vụ.

“Nếu phát triển những dự án lớn cần phải có quỹ đất sạch, những nơi đất hoang hoá, còn đối với những vùng đất có dân cư nhưng phát triển du lịch thì đó phải là du lịch trải nghiệm. Đây là loại hình mà người dân sống bằng nông nghiệp kết hợp với một phần du lịch như làng quê ở các nước châu Âu. Trong kinh tế thời kỳ cách mạng công nghiệp 4.0, một nước có diện tích lớn như Úc, người nông dân cũng chỉ cần vài ngàn m2 đến 1ha là có thể sống khỏe. Ở đó, người dân làm cho du khách đến tham quan thấy được sự trù phú của nông nghiệp, được hưởng môi trường thiên nhiên của du dịch cũng như sẽ mua sắm nông nghiệp tại chỗ. Loại hình này kết hợp 2 trong 1” - ông Hiển phân tích.

Trong loại hình nông nghiệp tiên tiến, chỉ cần 5.000m2 – 10.000m2 là người nông dân có thể tiếp cận tất cả các loại hình thương mại với diện tích đất trồng trọt của mình. Loại hình nông nghiệp này cho phép du khách đến nông trang. “Homestay hay Farmstay là hình thức nơi ngôi nhà mình đang sinh sống, và dành một số lượng nhỏ phòng cho du khách đến ở và trải nghiệm, chứ không phải tạo số lượng lớn các căn nhà, trồng hoa đẹp và cho thuê. Đây không phải là loại hình du khách quốc tế tìm đến” – chuyên gia Đinh Thế Hiển chia sẻ.

Hiến đất làm đường tự phát - hiểu chưa đúng hay “làm ngơ”?

Vừa qua, Thanh tra tỉnh Lâm Đồng cũng đã có kết luận thanh tra trách nhiệm lãnh đạo tỉnh trong công tác quản lý, sử dụng đất và quản lý đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn. Đồng thời, Thanh tra tỉnh cũng đã chuyển hồ sơ đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng để tiếp tục điều tra, làm rõ và xử lý các sai phạm đối với các cơ quan, cá nhân có trách nhiệm trong việc chỉ đạo, thực hiện các trình tự, thủ tục liên quan dẫn đến các sai phạm trong việc hiến đất, ghi nhận hiện trạng đường giao thông để giải quyết hồ sơ tách thửa trên địa bàn TP. Bảo Lộc theo quy định của pháp luật.

Theo Thanh tra tỉnh Lâm Đồng, thời gian qua việc các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư hạ tầng (mở đường, dựng trụ điện), “hiến đất” để đủ điều kiện phân lô, tách thửa trên địa bàn TP. Bảo Lộc diễn biến phức tạp. Đặc biệt, trên mạng xã hội có nhiều thông tin, quảng cáo về các “dự án bất động sản”, nhưng thực chất là do một số đối tượng môi giới bất động sản tự đặt tên và đăng tin quảng cáo nhằm thu hút người mua. Trên thực tế, các “dự án” này không được cơ quan thẩm quyền cấp phép.

Khu đồi 41ha được Khải Hưng Corp phân lô rồi gắn mác thành dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley gây bức xúc trong dư luận.

Bàn về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho hay, thông thường phải có con đường được Nhà nước quy hoạch theo hình thức tuyến đường liên thôn, liên xã, liên tỉnh. Quy hoạch xong trong quá trình thực hiện thì kêu gọi người dân, nhưng dường như tại TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm đang làm ngược lại.

Chuyên gia này cho biết thêm, việc hiến đất làm đường tự phát là sai luật mà án phạt Công ty Alibaba vừa qua là một minh chứng. Đối với trường hợp phân lô tách thửa dựa trên đường tự phát trong trường hợp TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm có thể hiểu rằng, có 2 trường hợp có thể xảy ra, một là chính quyền hiểu sai về hiến đất làm đường, hai là có yếu tố “làm ngơ”.

“Trong 5 năm trở lại đây (giai đoạn từ năm 2016 – 2020) Chính phủ rất quyết liệt việc xử lý các sai phạm liên quan đến cảnh quan môi trường, đặc biệt là vùng Tây Nguyên. Tôi rất ngạc nhiên khi TP. Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm tại sao lại được để xảy ra tình trạng “xẻ đồi, bạt núi” để phân lô bán nền tràn lan như vậy. Không phải là đất của người dân mà người dân muốn làm gì thì làm, bởi luật pháp chặt chẽ, trong các quy định về đất nông nghiệp chuyển đổi” - ông Hiển nói./.