Còn nhiều băn khoăn

Ngày 2/6, tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản (BĐS) Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức hội thảo “Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (LĐĐ): Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách”. Một trong những vấn đề được các đại biểu quan tâm, tập trung thảo luận, đó là dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành LĐĐ, do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện, đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án PLBN.

Cụ thể, theo dự thảo nghị định, các khu vực không được phép thực hiện dự án PLBN gồm: các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Liên quan đến đề xuất quy định mở rộng phạm vi cấm PLBN, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trước hết có thể thấy quy định này không phù hợp về cơ sở pháp lý. Cụ thể, ông Nam phân tích, Điều 194, LĐĐ 2013 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở như sau: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cùng với đó, nội dung khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành LĐĐ 2013 hiện quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức PLBN tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan đô thị chính trong đô thị”.

Như vậy, dự thảo nghị định sửa đổi lần này đang bất cập về cơ sở pháp lý, khi nguyên tắc cơ bản được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (DN) và Bộ luật Dân sự là mọi điều cấm, hạn chế quyền của người dân phải được thực thi bằng luật, nhưng theo sửa đổi trên thì lại đang hạn chế, cấm trong một phạm vi nào đó bằng nghị định. Điều này rõ ràng đang vi phạm Luật Đầu tư cũng như Bộ luật Dân sự, vi phạm về quyền của con người được tiếp cận đất đai, nhất là những đối tượng có thu nhập thấp sống tại vùng ven đô thị.

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Thiện Trần

Không chỉ không phù hợp về cơ sở pháp lý, các chuyên gia tại hội thảo còn cho rằng, quy định như dự thảo nghị định còn không phù hợp với thực tiễn, gây nhiều khó khăn cho DN và người dân.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, thực tế khả năng tài chính của nhiều DN BĐS Việt Nam còn khá hạn chế, không thể nào xây dựng xong nhà rồi mới bán, mà chỉ có thể xây dựng được cơ sở hạ tầng. Đơn cử, đối với một dự án có diện tích khoảng 30 – 50 ha, nếu được PLBN, thì DN chỉ cần bỏ ra khoảng từ 300 – 500 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng và các thủ tục tài chính khác. Nhưng nếu buộc phải xây nhà xong để bán thì DN sẽ phải đầu tư gấp 4 – 5 lần, tức là phải có nguồn vốn vài nghìn tỷ đồng mới có thể triển khai dự án, tăng thêm gánh nặng tài chính cho DN.

Còn đối với người dân, hiện đất ở tại các khu vực quận, huyện trung tâm gần như không còn quỹ đất cho nhu cầu PLBN, mà chỉ còn ở các quận, huyện lân cận, ngoại thành. Nhiều người dân ở các tỉnh, thành phố nhỏ còn nhiều quỹ đất nên nhu cầu PLBN còn rất lớn. Tuy nhiên, nếu như các quận, huyện này cũng bị hạn chế, thì chắc chắn sẽ tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý lẫn người dân có nhu cầu về nhà ở, đất ở. Những người có nhu cầu phân lô, tách thửa để cho, tặng người thân cũng không được quyền. Điều này rất bất hợp lý.

“Sâu xa hơn, việc siết PLBN không chỉ tước đi cơ hội cho địa phương trong việc thực hiện phát triển đô thị đồng bộ, mà còn hạn chế đối với cơ quan quản lý trong việc giãn dân, giảm áp lực về tình trạng quá tải dân cư đô thị trong nội thành trong hiện tại và tương lai” – ông Thịnh nhấn mạnh.

Tìm giải pháp quản lý hiệu quả

Các chuyên gia tại hội thảo cho rằng, bản thân hình thức PLBN không xấu, nhưng hiện nay đang bị “biến tướng” nhằm phục vụ nhu cầu của một số nhà đầu cơ mua đất để “lướt sóng” kiếm lợi, chứ không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất, khiến nhiều vùng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên; thậm chí là trở thành những hoạt động lừa đảo của một số đối tượng nhằm chiếm đoạt tài sản của khách hàng, mà vụ việc của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba ở TP. Hồ Chí Minh là một trường hợp điển hình…

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguồn cơn của những mặt tiêu cực này không xuất phát từ nội tại của phương thức PLBN, mà chủ yếu do sự buông lỏng công tác quản lý, giám sát của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương. Vì vậy, nếu mở rộng phạm vi khu vực cấm PLBN như dự thảo nghị định là không phù hợp, thể hiện tư duy quản lý theo hình thức “không quản được thì cấm”.

Do đó, theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, để siết chặt quản lý việc PLBN, thì thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm đoán, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần tăng cường các giải pháp, quy định nhằm chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành, cũng như nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi PLBN trái phép nói riêng, với chế tài đủ sức răn đe, giáo dục…

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động PLBN để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất, cần phải quan tâm đến nhu cầu PLBN tại một số khu vực của các địa phương, bởi việc PLBN cũng là một trong những giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân.

“Do đó, không nên cấm PLBN theo kiểu đánh đồng tất cả hay “vơ đũa cả nắm”, mà cần quy định cụ thể, rõ ràng đối với từng khu vực trong thành phố, đô thị, từng khu vực trong địa phương… nơi nào thì được phép PLBN, nơi nào thì không được phép. Đặc biệt, cần quy định, việc PLBN chỉ được thực hiện ở khu vực đã có quy hoạch đô thị chi tiết và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt...” – ông Long đề xuất./.

Diệu Thiện