Chia sẻ tại hội thảo, các đại biểu đều đồng tình rằng, việc bỏ khung giá đất cùng quy định bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.

Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất, điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án.

Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về tính hiệu quả hay hoang mang về tác động tiêu cực của bảng giá đất mới đến giấc mơ an cư của người dân, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp hay rộng hơn là ảnh hưởng đến sức hút đầu tư của Việt Nam.

Giá đất cao "bóp nghẹt" người dân và doanh nghiệp

Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế. Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh.

Nhiều nỗi lo về áp lực tài chính đè nặng người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất khi áp dụng bảng giá đất mới được chia sẻ tại hội thảo.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP Invest giãi bày, một dự án do công ty triển khai ách tắc vì vấn đề định giá đất 9 tháng nay, tính từ ngày nhận quyết định giao đất. Thời gian này chưa thấm gì so với những đơn vị vướng mắc tới 2 năm hay có những chung cư đã hoàn thiện nhưng chưa định được giá đất, đây là vấn đề bức xúc.

Theo ông Hiệp, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/06/2024 quy định về giá đất dù có nhiều cải tiến so với Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024, nhưng khi áp dụng nhiều vấn đề nhức nhối.

Cùng chung mối bận tâm, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim cho rằng, thứ nhất, nếu không có giải pháp điều tiết giá, để giá bất động sản "nhảy múa" như hiện nay thì người dân biết bao giờ mới có nhà ở.

"Tôi biết một kỹ sư có vợ dạy học, nhưng đến nay vẫn phải đi thuê nhà ở. Họ là những người lao động chân chính và có thể cả đời họ sẽ không mua nổi nhà với mức lương như hiện tại. Nhìn ra nhiều quốc gia trên thế giới, họ rất quan tâm đến chính sách nhà ở và coi chính sách nhà ở là chính sách dân sinh lớn nhất" - lãnh đạo Constrexim bày tỏ.

Thứ hai, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam. Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, lãnh đạo Constrexim thốt lên rằng, chưa bao giờ giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay.

"Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản), giá đất nền bên kia cầu Nhật Tân 380 triệu/m2 thì giá nhà chung cư không thể thấp hơn. Liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?" - ông Cây thẳng thắn nêu quan điểm.

Bảng giá đất mới tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất tăng, chi phí thực hiện dự án bị đẩy lên cao. Đáng nói, theo ghi nhận, bảng giá đất điều chỉnh của các địa phương mới đây chủ yếu được thu thập ở thời điểm thị trường có dấu hiệu của việc thổi giá, dù có giao dịch thực nhưng mức giá giao dịch vẫn có tính "ảo". Do đó, nếu lấy mức giá ảo đó để làm căn cứ xác định bảng giá đất thì vô hình chung, chúng ta đang pháp lý hóa mức giá ảo cho thị trường.

Giải quyết “điểm nghẽn” giá đất

Hiện áp lực đặt lên vai chính quyền địa phương là rất lớn, làm sao để bảng giá đất thực sự trở thành động lực phát triển, thay vì gây cản trở cho doanh nghiệp, cản trở đầu tư. Điểm cân bằng giữa hai yếu tố này là "chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư là điều khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ.

Ngoài ra, theo ông Khởi, các doanh nghiệp thời gian tới cần công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay, vì có doanh nghiệp chiếm 15%, có nơi 45%. "Ở góc độ quản lý pháp luật, chúng tôi cho rằng thời gian tới chúng ta có thể tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các nghị định hướng dẫn thi hành" - ông Khởi nhận định.

Quan ngại tác động trái chiều khi áp dụng bảng giá đất mới.

Cũng theo các đại biểu, theo Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, đất phi nông nghiệp gồm hàng chục loại khác nhau.

Ngoài đất ở, đất thương mại dịch vụ, còn có đất xây dựng các cơ sở văn hóa, dịch vụ xã hội, cơ sở y tế, cơ sở giáo dục, cơ sở thể dục, thể thao; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ như: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, công trình dịch vụ trong khu công nghiệp, nhà kho, bãi gắn với khu vực sản xuất, đất phục vụ hoạt động khai thác khoáng sản; đất sử dụng vào mục đích công cộng…

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ.

Theo đó, với dự án xây dựng nhà ở xã hội, ở địa phương cần phát triển kinh tế - xã hội, dự án khu công nghiệp, phải tính toán giá đất mức nào đó thu hút nhà đầu tư nước ngoài, tránh quy định giá đất trở thành "điểm nghẽn" chứ không phải động lực.

Vì vậy, cần xem xét giá đất của từng loại đất tại từng khu vực dựa trên khả năng sinh lời cụ thể của từng mục đích sử dụng, xác định vị trí có biến động trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất theo khu vực, vị trí.

Các địa phương nên sơ kết, đánh giá, rà soát lại các tác động của bảng giá đất điều chỉnh đã được ban hành. Đồng thời, tham vấn một cách thực chất ý kiến của doanh nghiệp, người dân trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, để bảng giá đất mới thực sự minh bạch, hài hoà lợi ích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội./.