Nguồn cung phục hồi nhờ gỡ điểm nghẽn và mở rộng không gian phát triển

Điểm sáng rõ nhất của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2026 là sự cải thiện đáng kể của nguồn cung sau thời gian dài khan hiếm.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý II, thị trường ghi nhận 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, dòng sản phẩm mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển khi quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.

Đối với phân khúc căn hộ, khu vực Bình Dương (trước sáp nhập) tiếp tục là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới. Trong khi đó, toàn bộ nguồn cung nhà liền thổ đến từ một dự án đại đô thị quy mô lớn tại Hóc Môn.

Chia sẻ với Phóng viên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, sự thay đổi này đến từ việc TP. Hồ Chí Minh mở rộng địa giới sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, qua đó bổ sung đáng kể quỹ đất phát triển.

Quỹ đất dành cho các dự án căn hộ trung cấp và các khu đô thị quy mô lớn được mở rộng đáng kể. Riêng trong 6 tháng đầu năm, hơn 80% nguồn cung căn hộ mới đến từ khu vực Bình Dương. Điều đó cho thấy việc mở rộng địa giới đã tạo ra sự thay đổi lớn về cơ cấu nguồn cung của toàn thị trường.

Nguồn cung sơ cấp tại khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn khan hiếm, dù thị trường đang từng bước được bổ sung thêm dự án mới. Ảnh minh hoạ.

Không chỉ mở rộng quỹ đất, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cũng đang tạo nền tảng cho chu kỳ nguồn cung mới.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án bị ách tắc nhiều năm qua. Tuy nhiên, hiệu quả của quá trình này sẽ không thể xuất hiện ngay lập tức.

“Không thể kỳ vọng một dự án vừa được tháo gỡ pháp lý thì chỉ sau một hoặc hai tháng đã có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Từ khi được gỡ vướng đến lúc đủ điều kiện mở bán luôn cần thời gian chuẩn bị” - bà Dung cho biết.

Theo dự báo của CBRE, trên phạm vi TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 sẽ đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2028. Đây được xem là kết quả của quá trình tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đang diễn ra, thay vì sự bùng nổ ngắn hạn của thị trường.

Việc Bình Dương trở thành một phần của TP. Hồ Chí Minh cũng góp phần đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm. Hơn một nửa nguồn cung mới hiện có giá dưới 60 triệu đồng/m², tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm.

Bà Dung cho rằng, trong ít nhất 5 năm tới, Bình Dương sẽ tiếp tục đóng vai trò khu vực bổ sung nguồn cung lớn nhất cho TP. Hồ Chí Minh nhờ lợi thế quỹ đất và khả năng phát triển các đại đô thị.

Song song với nguồn cung, hạ tầng cũng đang trở thành động lực mới của thị trường. Việc cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đưa vào khai thác, dự án mở rộng Quốc lộ 13 cùng các công trình trọng điểm như đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và hệ thống vành đai đang từng bước mở rộng không gian phát triển đô thị, gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh với các đô thị vệ tinh.

Thị trường phục hồi nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc

Thực tế, việc nguồn cung được cải thiện không đồng nghĩa mọi phân khúc đều tăng trưởng như nhau. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường trong quý II đạt khoảng 90%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mở bán mới đạt 73%. Đây là mức tích cực trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và thanh khoản trên thị trường thứ cấp chưa phục hồi hoàn toàn.

Tuy nhiên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, diễn biến thị trường hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt.

Cụ thể, tại khu vực trung tâm, nguồn cung vẫn khan hiếm trong khi giá bán ở mức cao khiến tốc độ hấp thụ giảm so với trước. Ngược lại, các dự án tại khu vực xa trung tâm, đặc biệt là Bình Dương, với mức giá dễ tiếp cận hơn lại ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ tích cực.

Sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản tại những khu vực hưởng lợi. Ảnh minh hoạ.

Đánh giá về sức khỏe thị trường, bà Dương Thuỳ Dung cho rằng không nên chỉ nhìn vào số lượng giao dịch. Một thị trường phát triển bền vững cần được đánh giá dựa trên nhiều chỉ số, gồm nguồn cung mới, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ, cơ cấu người mua và thanh khoản trên thị trường thứ cấp.

“Nếu tỷ lệ hấp thụ duy trì khoảng 70 - 80% nguồn cung mở bán mới, đồng thời khoảng 70% giao dịch đến từ người mua để ở hoặc mua nhằm khai thác cho thuê thì đó là nền tảng của một thị trường phát triển lành mạnh” - bà Dung phân tích.

Điểm đáng chú ý khác là hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt. Theo ông Kiệt, trong bối cảnh lãi suất còn cao và kinh tế thế giới nhiều biến động, nhà đầu tư không còn chạy theo xu hướng đầu cơ ngắn hạn như trước mà cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả khai thác tài sản.

“Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư kỳ vọng có thể bán lại sau 6 tháng đến một năm thì hiện nay phần lớn đều xác định nắm giữ tài sản trong thời gian từ một đến ba năm. Tiêu chí lựa chọn cũng khắt khe hơn, ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, đáp ứng nhu cầu ở và có tính thanh khoản dài hạn” - ông Kiệt cho biết.

Diễn biến này cũng phản ánh vào mặt bằng giá hiện nay. Trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 76 triệu đồng/m², tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng/m², chỉ tăng 2% theo quý, cho thấy tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể.