Hình thành từ những thị trường đông dân
Các chuyên gia cho rằng, ưu điểm lớn nhất của nhà kho, nhà xưởng cao tầng là cung cấp giải pháp giúp tối ưu hóa quỹ đất và gia tăng hiệu suất kinh doanh - sản xuất của doanh nghiệp. Với thiết kế cao tầng, phần lớn các nhà kho, nhà xưởng theo mô hình này sẽ được trang bị thêm ram dốc, thang chuyển hàng hoặc hệ thống băng tải. Trong đó, ram dốc giữ vai trò hỗ trợ xe tải dễ dàng và thuận tiện vận chuyển, xếp dỡ hàng hóa ở các khu vực tầng cao.
 |
Mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng đã phổ biến ở một số thị trường châu Á như: Hồng Kông, Singapore, Tokyo, Osaka hoặc Thượng Hải. Tại những khu đông dân này, hoạt động sản xuất diễn ra sôi động và tạo ra nhu cầu lớn về mặt bằng thuê.
| Việt Nam nổi lên là một trong những trung tâm sản xuất của khu vực và thế giới trong suốt hơn một thập kỷ qua. Những bất ổn địa chính trị khiến các tập đoàn trên thế giới bắt đầu hình thành xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Theo đó, nhiều quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất của các ông lớn này. |
Trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm hơn và giá thuê đất tiếp tục neo cao, nhà kho, nhà xưởng cao tầng chính là chìa khóa giải quyết sự mất cân đối cung - cầu này. Hiện nay, nhà kho, nhà xưởng cao tầng bắt đầu lan rộng đến châu Âu, Mỹ và Úc nhờ nhiều ưu điểm vượt trội hơn so với mô hình truyền thống.
Tại Việt Nam, năm 2015, nhà xưởng cao tầng đầu tiên được xây dựng tại khu chế xuất Tân Thuận (TP. Hồ Chí Minh). Kể từ sau đó đến nay, thị trường chào đón thêm 15 dự án cung cấp hơn 900.000 m2 kho/xưởng cho thuê. Trong 3 năm tiếp theo, tổng nguồn cung nhà kho, nhà xưởng cao tầng dự kiến tăng gấp đôi, nhờ có thêm 10 dự án mới.
Nguồn cung đang tăng nhanh
Tính đến quý IV/2022, thị trường nhà xưởng cao tầng Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung đạt 513.957 m2, với 70% số này tập trung tại miền Nam. Nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479 m2 diện tích sàn hiệu dụng và tất cả dự án đều ở các tỉnh thành khu vực phía Nam.
Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1 triệu m2 diện tích sàn hiệu dụng. Nguồn cung tương lai chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
 |
Tính đến hết năm 2022, tỷ lệ trống của thị trường nhà kho, nhà xưởng cao tầng Việt Nam duy trì ở mức khá thấp, với tỷ lệ trống trung bình ghi nhận được 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam.
Nhờ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm lợi thế thiết kế hiện đại và được xây dựng ở vị trí mang tính chiến lược, các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức cao hơn từ 18 - 20% so với nhà kho, nhà xưởng truyền thống.
Một số dự án mới đi vào hoạt động từ 2019 và được quản lý bởi đơn vị phát triển và vận hành bất động sản công nghiệp uy tín ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1 - 2 năm. Trong đó, dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.
Về cơ cấu khách thuê, mô hình nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ (sản phẩm hướng đến phục vụ khách hàng tiêu thụ cuối cùng) hơn là các ngành công nghiệp hỗ trợ (sản phẩm làm yếu tố đầu vào cho những ngành công nghiệp khác).
Ngành công nghiệp nhẹ thường ít thâm dụng vốn và chú trọng nhiều hơn vào người tiêu dùng. Do đó, nhóm khách thuê kinh doanh ngành này có xu hướng tìm mặt bằng thuê sản xuất gần khu dân cư - nơi tập trung khách hàng tiềm năng của họ.
Tại Việt Nam, xét về nhu cầu thuê theo ngành nghề, các nhóm ngành chiếm phần lớn cơ cấu phải kể đến là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).
| Nhu cầu thuê nhà kho/nhà xưởng hiện khá lớn. Tính đến nay, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho/nhà xưởng là 10%. Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung - cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng. |
Xét về diện tích thuê, nhu cầu thuê mặt bằng nhà kho, nhà xưởng cao tầng với diện tích từ 1.000 - 5.000 m2 khá phổ biến. Diện tích này nhỏ hơn khá nhiều so với diện tích thuê nhà kho, nhà xưởng truyền thống, thường dao động ở mức 5.000 - 10.000 m2.
Nhờ ưu điểm vượt trội hơn so với nhà kho, nhà xưởng thấp tầng về mức tối ưu hóa quỹ đất và khả năng đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh, nhiều chủ đầu tư và khách thuê bắt đầu quan tâm hơn đến mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng, nhằm nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh của mình.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho/nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh.
Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp./.
