Lợi thế giá rẻ bị thu hẹp

Khoảng cách địa lý từng được người mua nhà và nhà đầu tư chấp nhận để đổi lấy mức giá thấp hơn tại các thị trường vùng ven TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, khi giá căn hộ mới liên tục thiết lập mặt bằng cao, thậm chí tiến sát một số khu vực của đô thị trung tâm, lợi thế lớn nhất của bất động sản vùng ven đang dần thu hẹp.

Đơn cử như trong quý II/2026, Midori Park (The Nest) của Becamex Tokyu tại phường Bình Dương được giới thiệu với 972 căn hộ, có giá bán sơ cấp trung bình từ 49 - 51 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, Orchard Collection của CapitaLand được chào bán với mức giá trung bình 76 triệu đồng/m2.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông đang tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Việt Dũng

Trong khi đó, Monrei Saigon do Mitsubishi phát triển tại phường Thuận Giao mở bán khoảng 1.800 căn, với giá sơ cấp trung bình khoảng từ 41 - 46 triệu đồng/m2.

Tương tự, nhiều dự án vừa mở bán cũng thiết lập mặt bằng mới, phổ biến quanh khoảng giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Green Tower và Esme của TBS Group được giới thiệu với giá khoảng 68 - 75 triệu đồng mỗi m2. Lê Phong mở bán cùng lúc hai dự án là The Emerald Boulevard, Emerald River Park với mức dự kiến quanh 70-75 triệu đồng/m2.

Một số dự án như Bcons Center, A&T Saigon Riverside, Sky Zen, Harmonie hay Lapura dao động quanh 50 - 57 triệu đồng/m2. Các dự án như Emerald Garden View, Ava Center hay Phu Dong Skyone đều ghi nhận mức từ 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý nhất là Masteri Cosmo Central của Masterise Homes tại phường Bình Trưng (TP. Thủ Đức cũ), chỉ mở bán khoảng 500 căn nhưng có giá sơ cấp trung bình lên tới 150 triệu đồng/m2, cao gấp gần 3 lần nhiều dự án ở khu vực Bình Dương.

Ngoài ra, tại khu vực thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, mặt bằng giá mới cũng không còn thấp. Maison Grand được giới thiệu khoảng 47 triệu đồng/m2, trong khi Beacon Tower - Blanca City vượt 60 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận sự phục hồi mạnh về nguồn cung khi có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm 2025.

Điều đáng chú ý là phần lớn nguồn cung mới không đến từ khu vực trung tâm mà tập trung tại các đô thị vệ tinh. Riêng khu vực Bình Dương (cũ) chiếm gần 80% lượng căn hộ mở bán mới, tiếp tục đóng vai trò là “đầu tàu” của nguồn cung. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ mới hoàn toàn đến từ TP. Hồ Chí Minh (cũ), chủ yếu thuộc một dự án đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại thành.

Việc Bình Dương (cũ) bổ sung lượng lớn sản phẩm giúp cơ cấu nguồn cung đa dạng hơn. Tuy nhiên, lợi thế về giá đang dần thu hẹp khi các chủ đầu tư liên tục nâng cấp định vị sản phẩm. Số liệu từ CBRE cho thấy, 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại khu vực Bình Dương (cũ) trong quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp, quỹ nhà ở có giá vừa túi tiền ngày càng thu hẹp.

Không chỉ thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp cũng duy trì xu hướng tăng. Quý II/2026, giá bán thứ cấp đạt bình quân 62 triệu đồng/m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng mạnh nhất được ghi nhận tại phường Dĩ An.

Dự án “bám hạ tầng” sẽ tăng thanh khoản

Theo phân tích của các thành viên thị trường, đà tăng này là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố. Từ sự khan hiếm nguồn cung nội đô, chi phí phát triển dự án leo thang đến kỳ vọng hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.

Bà Cao Thị Thu Hương - Phó Giám đốc phụ trách thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, khi giá nhà tại trung tâm liên tục neo cao, dòng cầu ở thực buộc phải dịch chuyển ra khu vực

giáp ranh để tìm mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ chính những địa bàn từng được xem là có lợi thế “giá mềm” nay cũng chịu áp lực tăng mạnh khi giá đất, vật liệu xây dựng, chi phí vốn và pháp lý đồng loạt tăng.

Theo bà Hương, doanh nghiệp hiện khó phát triển dự án với mặt bằng giá như vài năm trước. Những dự án có pháp lý đầy đủ, quy hoạch bài bản và nằm gần các trục giao thông lớn gần như đều phải thiết lập mức giá mới.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam cũng nhận định, diễn biến giá bán đang phản ánh tác động rõ nét từ quá trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Cụ thể, từ năm 2025 trở đi, đầu tư công đã trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu của Chính phủ. Đặc biệt, từ năm 2026, hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ.

Đơn cử, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã chính thức thông xe toàn tuyến, trong khi dự án mở rộng Quốc lộ 13 đang được đẩy nhanh triển khai. Các dự án chiến lược như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, hệ thống vành đai và cao tốc liên vùng đang từng bước mở rộng không gian đô thị.

“Trước đây, nhiều người chưa sẵn sàng lựa chọn những khu vực xa trung tâm, dù giá nhà thấp hơn, bởi khả năng kết nối giao thông còn hạn chế... Nhưng hiện nay, sự phát triển của hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh. Chính điều này đang tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản” - bà Dung nói.

Dự báo về nguồn cung trong tương lai, các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ đón nhận khá nhiều dự án quy mô lớn, chủ yếu là các khu đô thị. Điểm đáng chú ý là phần lớn các khu đô thị này sẽ không nằm trong khu vực lõi TP. Hồ Chí Minh mà tập trung tại các đô thị vùng ven. Nhờ lợi thế quỹ đất rộng, các dự án có điều kiện phát triển đa dạng loại hình sản phẩm ở nhiều phân khúc khác nhau.

Không chỉ số lượng sản phẩm tăng lên, quy mô các dự án cũng sẽ thay đổi đáng kể. Khoảng 70% nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ đến từ các khu đô thị quy mô lớn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về các sản phẩm được quy hoạch đồng bộ, tích hợp đầy đủ tiện ích và dịch vụ. Tuy nhiên, để tiếp cận những sản phẩm có quy hoạch tốt hơn, hệ sinh thái tiện ích đầy đủ hơn và mức giá hợp lý hơn, người mua cũng sẽ phải chấp nhận dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm.