Phương pháp giả định dẫn đến sai số lớn, nhiều rủi ro

Cho ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đánh giá cao những nỗ lực của cơ quan soạn thảo, thẩm tra trong tiếp thu đầy đủ các ý kiến, đưa ra nhiều nội dung giải trình thuyết phục. Đại biểu Hà Đức Minh (Lào Cai) đánh giá cao dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu và giải trình đầy đủ các ý kiến của đại biểu Quốc hội. Dự thảo luật đã đảm bảo cho ba nội hàm: công tác quản lý của nhà nước, quyền lợi của nhân dân; trách nhiệm và lợi ích của các tổ chức và doanh nghiệp.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Yến đề nghị không xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Góp ý cụ thể vào dự thảo luật, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân (Cà Mau) cho rằng cần quán triệt nguyên tắc nhất quán bồi thường giá đất theo nguyên tắc, chỉ bồi thường giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư.

Đại biểu Lê Thanh Vân tỏ rõ quan điểm: Nhà nước bên cạnh thực hiện quy hoạch đối với dự án đất ở đất thương mại đất khu đô thị và Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng.

“Nhà nước định ra không gian gần như 1 sản phẩm quy hoạch để tiến hành đấu giá đất, đấu giá dự án. Tiền thu được phục vụ thu hồi chi phí nhà nước đầu tư cho quy hoạch chi tiết, kết nối hạ tầng (thực chất đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư tư), chi phí bồi thường tái định cư, đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ lợi ích chung. Đồng thời, không phân biệt dự án công, dự án tư, tránh tình trạng 2 giá, bất bình đẳng dễ nảy sinh mâu thuẫn” - đại biểu Lê Thanh Vân nói.

Về phương pháp xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị không xác định phương pháp thặng dư. Bởi vì, trên thực tế áp dụng ước tính doanh thu chi phí việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp; kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn; cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.

“Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua; chưa kể cách hiểu của mọi người khác nhau trong các hoàn cảnh thời điểm khác nhau” - đại biểu Nguyễn Thị Yến nói.

Về giá đất cụ thể tại Điều 161, theo quy định tại khoản 3 Điều 161 và khoản 4 Điều 162 quy định về thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất, đại biểu Lê Thanh Vân đề nghị ban soạn thảo cân nhắc làm rõ khi tham gia làm thành viên hội đồng thẩm định giá đất.

Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau. Do vậy, để tránh rủi ro về mặt pháp lý cho các cơ quan định giá, thẩm định giá đất, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc thêm quy định này.

Ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất khi thu hồi đất

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đại biểu Nguyễn Hải Dũng (Nam Định) cho rằng, Khoản 32 Điều 79 quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung về các trường hợp thu hồi đất của luật này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Ngay từ đầu giờ sáng, đã có 140 đại biểu Quốc hội bấm nút đăng ký phát biểu, thể hiện sự quan tâm đặc biệt đến dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo đại biểu Nguyễn Hải Dũng, quy định như thảo luật lần này đã đảm bảo phù hợp với Điều 54 của Hiến pháp, đó là Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết và do luật định thì báo cáo với Quốc hội. Quy định này đã khắc phục được tình trạng quy định chung chung và không rõ ràng như dự luật trước đây.

Liên quan đến vấn đề này, đại biểu Vương Thị Hương (Hà Giang) cho rằng, dự thảo luật đã quy định cụ thể các trường hợp thật cần thiết thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc phòng đảm bảo phù hợp với quy định của Hiến pháp. Tuy nhiên, khi thu hồi đất phải bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn, phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền sử dụng đất đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội (riêng dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng thêm điều kiện về loại đất - khoản 6 Điều 128), trình tại kỳ họp này, Chính phủ đưa ra 2 phương án.

Phương án 1: giữ như dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 “Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội”.

Phương án 2: sửa đổi theo hướng ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất. “Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của luật này”. Chính phủ đề xuất theo hướng này tại Báo cáo số 598/BC-CP.

Đa số các ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý với phương án 2.