Theo ban soạn thảo, 3 phương pháp định giá đất đã bao quát hết các trường hợp, phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Ảnh: TL

Gỡ vướng mắc gây chậm trễ trong việc xác định giá đất

Tại dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, nội dung về phương pháp định giá đất (Điều 4) được sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định 3 phương pháp định giá đất. Cụ thể gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. So với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, dự thảo nghị định đã giảm 2 phương pháp định giá đất.

Cụ thể, dự thảo lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do đây này là một bước khi áp dụng cách so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh.

Đáng chú ý, dự thảo đã bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Đây vốn là phương pháp được sử dụng rất phổ biến trong định giá nhưng cũng là vấn đề gây ra nhiều tranh luận nhất.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Theo đó, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản phải căn cứ vào các yếu tố giả định về: giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy... và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng.

Việc tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản ngoài việc căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, còn phụ thuộc vào thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng...

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định về tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp. Kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn (cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì sẽ thay đổi kết quả định giá), do đó dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể, trong thời gian vừa qua.

Khó chính xác vì phụ thuộc nhiều yếu tố giả định

Mặt khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì đất đai luôn có trước, được xác định giá trước quá trình tạo lập bất động sản nên việc giả định để ước tính giá trị của bất động sản trong tương lai sau đó mới xác định giá đất là chưa phù hợp, khiến giá đất bị phụ thuộc vào phương thức kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, không phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.

Phương pháp thặng dư thường dùng để nhà đầu tư tính toán các lợi ích thu được bằng cách giả định doanh thu và giả định ước tính các chi phí bỏ ra, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hay không đầu tư.

Như vậy, lẽ ra giá đất phải có trước và là một hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí nên chưa đảm bảo độ chính xác, có nhiều sai số dễ bị lợi dụng trong việc xác định giá đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và khiếu kiện của người dân, doanh nghiệp.

Các yếu tố là giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập trong bối cảnh thị trường bất động sản của nước ta có nhiều biến động, thiếu minh bạch. Vì vậy, việc giả định càng thiếu chính xác nên không phản ánh được nguyên tắc thị trường.

“Theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW thì phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường. Do vậy, việc dự thảo nghị định không áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phù hợp với chủ trương của Đảng” - cơ quan soạn thảo cho hay.

Theo cơ quan soạn thảo, trong quá trình lấy ý kiến đối với dự thảo nghị định, gần như toàn bộ UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thống nhất việc quy định 3 phương pháp định giá đất nêu trên.