Ngày 7/7, tại Khánh Hòa, Kiểm toán nhà nước (KTNN ) đã tổ chức Tọa đàm: “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp”. Đây là Tọa đàm thứ hai nằm trong chuỗi 3 Tọa đàm do KTNN tổ chức tại các khu vực Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh.
Phát biểu tại tọa đàm, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng cho biết, thời gian qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024, Luật Giá năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
 |
| Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng phát biểu tại tọa đàm. Ảnh: KTNN |
Các quy định mới, trong đó có Nghị quyết số 254/2025/QH15, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số 250/2025/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho công tác định giá đất, thẩm định giá đất và tài sản trên đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.
Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ trên thực tế, trong đó có việc xác định giá đất điều chỉnh để phù hợp với từng loại hình, từng địa phương. Đây là sự thay đổi có ý nghĩa lớn không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước mà còn đối với địa phương, doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, nhiều địa phương đang đứng trước câu hỏi mới, những tình huống mới và giải quyết các vấn đề mới trong quá trình tổ chức thực hiện.
Phó Tổng Kiểm toán nhà nước cho biết, khu vực miền Trung và Tây Nguyên có tốc độ phát triển nhanh về hạ tầng giao thông, đô thị, du lịch, kinh tế biển và các khu kinh tế ven biển. Đồng thời, cũng là địa bàn triển khai nhiều dự án đầu tư quy mô lớn có sự giúp đỡ. Vì vậy, việc xác định giá đất, xác định nghĩa vụ, tài chính về đất đai và thẩm định giá đất ngày càng quan trọng, tác động trực tiếp đến môi trường đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.
Vướng mắc từ địa phương
Từ thực tiễn triển khai tại Khánh Hòa, ông Lê Quốc Thành - Phó Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa chia sẻ khó khăn về cơ sở dữ liệu thị trường, đây là khó khăn lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết quả xác định giá đất.
Hai là, khó khăn trong áp dụng phương pháp thặng dư. Đối với nhiều dự án du lịch, khách sạn, resort hoặc khu đô thị hỗn hợp, việc xác định doanh thu phát triển giả định và chi phí phát triển còn có nhiều cách tiếp cận khác nhau.
Ba là, khó khăn trong xác định chi phí phát triển. Đối với các dự án có nhiều loại hình công trình hoặc nhiều hình thức sử dụng đất, việc xác định và phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật còn gặp nhiều vướng mắc. Thực tiễn cho thấy hiện nay vẫn còn có sự khác nhau trong cách hiểu về phạm vi chi phí hạ tầng, chi phí đầu tư xây dựng và phương pháp phân bổ chi phí đối với các dự án hỗn hợp, dẫn đến cùng một hồ sơ nhưng có thể xuất hiện nhiều kết quả tính toán khác nhau.
Cùng với đó là khó khăn trong phối hợp và thống nhất quan điểm chuyên môn. Trong một số trường hợp, cách tiếp cận chuyên môn giữa cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn, Hội đồng thẩm định và cơ quan kiểm toán còn có sự khác biệt, làm kéo dài thời gian hoàn thiện hồ sơ và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
 |
| Toàn cảnh tọa đàm. Ảnh: KTNN |
Trong khi đó, chia sẻ khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn tại tỉnh Gia Lai, ông Cao Thanh Thương - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai thông tin khâu thu thập thông tin chính là khâu khó khăn nhất và cũng là nội dung được các cơ quan có thẩm quyền đặt nhiều câu hỏi nhất.
Gia Lai sau sắp xếp đơn vị hành chính là tỉnh có địa bàn rộng, trải từ khu vực đô thị ven biển đến vùng cao nguyên, miền núi; thị trường quyền sử dụng đất phân hóa mạnh giữa các khu vực. Đặc điểm này khiến những khó khăn về thông tin đầu vào bộc lộ đầy đủ và rõ nét ở cả ba phương pháp định giá chủ yếu (phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư).
Theo đó, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Gia Lai đề nghị các cơ quan quản lý sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất; xử lý căn cơ tình trạng “hai giá”; chuẩn hóa thông số cho phương pháp thu nhập và thặng dư, đồng thời nâng cao trách nhiệm của đơn vị tư vấn định giá đất.
Ngoài ra, cần tăng cường phối hợp giữa địa phương với Kiểm toán nhà nước theo hướng phòng ngừa: thống nhất sớm về cách hiểu, cách vận dụng quy định đối với những tình huống thông tin đầu vào không đầy đủ, để địa phương yên tâm quyết định giá đất, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.
Theo KTNN khu vực VIII, qua kiểm toán, nhìn chung các địa phương đã quan tâm tổ chức thực hiện quy trình xác định giá đất theo quy định; các hồ sơ phương án giá đất cơ bản được lập, thẩm định và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
Tuy nhiên, hoạt động kiểm toán cũng ghi nhận nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai, nhất là đối với các dự án có hồ sơ pháp lý kéo dài qua nhiều thời kỳ, các dự án du lịch - dịch vụ, khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án thuộc diện xử lý theo cơ chế đặc thù.
Từ thực tiễn kiểm toán việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại nhiều địa phương trong thời gian qua, KTNN khu vực VIII nhận thấy công tác xác định giá đất là lĩnh vực có tính chuyên môn cao, chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật và diễn biến của thị trường. Vì vậy, trong quá trình tổ chức thực hiện rất khó tránh khỏi những quan điểm khác nhau giữa các cơ quan quản lý nhà nước, đơn vị tư vấn, cơ quan thẩm định và cơ quan kiểm tra, kiểm toán.
Tuy nhiên, từ góc độ hoạt động kiểm toán, điều quan trọng không phải là tìm kiếm một mức giá đất duy nhất hay thay thế cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giá đất, mà là xem xét toàn bộ quá trình xác định giá đất có được thực hiện trên cơ sở tuân thủ quy định của pháp luật, có đầy đủ căn cứ, hồ sơ, tài liệu chứng minh và bảo đảm tính công khai, minh bạch, khách quan hay không.
Từ thực tiễn kiểm toán và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương, KTNN khu vực VIII cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật và hướng dẫn chuyên môn về xác định giá đất. Đặc biệt, đối với những loại hình dự án có tính chất đặc thù hoặc những dự án có thời điểm xác định giá đất cách xa thời điểm tổ chức thực hiện...
Tiếp đó, cần xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác xác định giá đất và tăng cường kết nối, chia sẻ thông tin giữa các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế, xây dựng và các cơ quan có liên quan nhằm nâng cao chất lượng nguồn thông tin phục vụ quá trình xác định giá đất, đồng thời giảm thời gian thu thập, đối chiếu và kiểm chứng dữ liệu.
Bên cạnh đó, nâng cao chất lượng phối hợp giữa các cơ quan và các tổ chức tư vấn. Đồng thời, phát huy vai trò của KTNN trong việc hoàn thiện cơ chế, chính sách. Thông qua hoạt động kiểm toán, KTNN không chỉ thực hiện chức năng kiểm tra, đánh giá việc quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công mà còn tổng hợp những vấn đề phát sinh từ thực tiễn để kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách.
Đối với lĩnh vực xác định giá đất, KTNN sẽ tiếp tục đồng hành cùng các địa phương trong việc chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn, tăng cường trao đổi chuyên môn, tổng hợp những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật để kiến nghị cấp có thẩm quyền nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định chưa phù hợp. Qua đó, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm việc khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai ngày càng minh bạch, hiệu quả và bền vững.
