Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, quy định này chưa thực sự phù hợp với thực tiễn triển khai dự án.

Hiệp hội phân tích, khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thì chủ đầu tư đã có quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và được thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2023). Vì vậy, việc tiếp tục quy định giới hạn mức đặt cọc 5% ở thời điểm này không còn nhiều ý nghĩa trên thực tế.

Từ đó, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mức đặt cọc vẫn không vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán bất động sản.

Theo HoREA, ở giai đoạn này doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đồng thời phải vay vốn để triển khai dự án, nhưng vẫn chưa đủ điều kiện huy động vốn từ hoạt động bán hàng. Việc được nhận tiền đặt cọc sẽ giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn, giảm áp lực tài chính và có thêm cơ sở để đánh giá nhu cầu thị trường, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp.

Ở góc độ người mua nhà, HoREA cho rằng, quy định này cũng mang lại lợi ích khi khách hàng có cơ hội tiếp cận sản phẩm ngay từ giai đoạn đầu với mức giá được xác lập trong thỏa thuận đặt cọc. Đồng thời, do dự án đã đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định, như được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nên việc cho phép nhận tiền đặt cọc ở thời điểm này gần như không làm phát sinh rủi ro đối với khách hàng.

Ngoài kiến nghị về quy định đặt cọc, HoREA cũng đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng việc tách thửa để kinh doanh “phân lô bán nền” trá hình.

Hiệp hội cũng kiến nghị, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đăng ký kinh doanh và kê khai, nộp thuế theo quy định; cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng với tỷ lệ không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà; đồng thời giữ quy định cho phép người mua nhà ở hình thành trong tương lai được lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh ngân hàng./.