Nguồn cung cải thiện, nhưng vẫn “lệch pha”

Ngày 16/7, tại TP. Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - VARS IRE (Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS) tổ chức hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”.

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng rõ nét. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cũng như hành vi của người mua đang tạo nên quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Việt Dũng.

Theo ông Đính, trong bối cảnh nguồn cung từng bước cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác giá trị của tài sản. Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn. Đồng thời, tạo động lực để doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do VARS IRE công bố, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện nhờ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh phê duyệt dự án và triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn duy trì tâm lý thận trọng, giãn tiến độ mở bán hoặc kéo dài giai đoạn thăm dò thị trường.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE thông tin, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới. Nguồn hàng tiếp tục tập trung tại các đại đô thị và các dự án hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Dù vậy, tình trạng “lệch pha” cung - cầu vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Cụ thể, gần 82% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang, trong khi căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18% và nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng. Đối với sản phẩm thấp tầng và đất nền, nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Lý giải sự “lệch pha” này, ông Lưu Quang Tiến - Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường VARS IRE cho hay, áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong điều kiện hiện nay, nhà ở thương mại bình dân rất khó quay trở lại thị trường nếu không có những điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án mới.

Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính

Các chuyên gia cho rằng, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường. Người mua ngày càng ưu tiên các khu vực có hạ tầng được triển khai thực tế, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dòng tiền, thay vì chạy theo các cơn sốt đất hoặc thông tin quy hoạch.

Chuyên gia chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: Việt Dũng.

Đáng chú ý, quyết định xuống tiền hiện không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá mà phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố như giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ thi công, chất lượng bàn giao và khả năng cho thuê. Dòng tiền đang dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược “đón sóng” sang “đón giá trị”, trong khi các đợt đầu cơ ngắn hạn chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.

Trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; tính chung 6 tháng đầu năm đạt khoảng 48.000 giao dịch. Riêng nguồn cung mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, nhưng dòng tiền ngày càng chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Báo cáo của VARS IRE cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Thay vì giảm giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.

Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân trên cả nước đạt khoảng 80 triệu đồng/m2; bình quân 6 tháng đầu năm ở mức 76,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ sơ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước, trong khi tại khu vực Bình Dương (cũ) đã thiết lập mặt bằng giá mới, khoảng 58 triệu đồng/m2, do nhiều dự án được nâng cấp lên phân khúc cao cấp.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bắt đầu phân hóa rõ hơn sau giai đoạn tăng nóng. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tốt vẫn duy trì đà tăng ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc vào thông tin quy hoạch tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia nhận định, quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm, mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó, những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.