Xu hướng tất yếu từ nhu cầu an cư

Gần 10 năm gắn bó với chung cư cho thuê Lê Thành Tân Tạo (TP. Hồ Chí Minh), chị Nguyễn Thị Mộng Thương vẫn chưa có ý định chuyển đi nơi khác. Điều giữ chân gia đình chị không chỉ là mức chi phí phù hợp, mà còn bởi quanh khu nhà có đầy đủ trường học, chợ, khu sinh hoạt cộng đồng, an ninh được đảm bảo và môi trường sống ổn định. Với chị, thuê nhà không còn là giải pháp tạm thời, mà là một lựa chọn để an cư lâu dài.

Câu chuyện của gia đình chị Thương không phải cá biệt. Chung cư Lê Thành Tân Tạo - một trong những mô hình chung cư thương mại cho thuê đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh, với khoảng 2.500 căn hộ, hiện là nơi sinh sống của gần 6.000 cư dân. Theo Ban Quản lý chung cư, nhiều hộ dân đã gắn bó với nơi này từ những ngày đầu dự án đi vào hoạt động và mong muốn tiếp tục thuê lâu dài, bởi chất lượng quản lý, hạ tầng và các tiện ích đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt hằng ngày.

Chung cư Lê Thành Tân Tạo (TP. Hồ Chí Minh) hiện là nơi sinh sống của gần 6.000 cư dân. Ảnh: Việt Dũng

Từ câu chuyện tại chung cư cho thuê Lê Thành Tân Tạo, có thể thấy, khi được quy hoạch hợp lý và vận hành chuyên nghiệp, nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một giải pháp an cư bền vững, thay vì chỉ là chỗ ở tạm thời.

Trong nhiều năm qua, chính sách nhà ở chủ yếu hướng đến mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà. Tuy nhiên, trước áp lực đô thị hóa, giá bất động sản liên tục tăng cao và làn sóng dịch chuyển lao động ngày càng lớn, việc phát triển nhà ở cho thuê đang được Chính phủ và nhiều địa phương xác định là một trụ cột mới trong chính sách an sinh và phát triển đô thị.

Đơn cử, tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở cho người lao động đang ở mức rất lớn. Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 60.470 cơ sở cho thuê với gần 560.000 phòng trọ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người. Phần lớn nguồn cung này được hình thành từ các hộ gia đình, phát triển tự phát, chất lượng không đồng đều và còn thiếu nhiều tiện ích xã hội.

Theo ước tính của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, toàn thành phố hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và nguồn cung hiện hữu rất lớn. Đây cũng là một trong những cơ sở để TP. Hồ Chí Minh điều chỉnh định hướng phát triển nhà ở theo hướng tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê, bên cạnh mô hình nhà ở xã hội để bán.

Đầu tư đúng để tránh lãng phí

Phát triển nhà ở cho thuê không đơn thuần là xây thêm nhiều căn hộ, mà là xây đúng nơi người lao động cần, phù hợp với khả năng chi trả và được vận hành đúng cách. Nếu không, những dự án được kỳ vọng giải quyết bài toán an cư rất dễ lặp lại tình trạng của nhiều dự án hay khu tái định cư từng được đầu tư với quy mô lớn nhưng nhiều năm vẫn không thu hút được người dân đến ở.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, thành phố còn hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, tập trung tại một số khu như Bình Khánh (TP. Thủ Đức cũ) và Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh cũ). Nguyên nhân vì dự án được xây dựng ở vị trí xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông công cộng, trường học, cơ sở y tế, chợ và các dịch vụ thiết yếu.

Các chuyên gia cho rằng, đối với người lao động, một căn hộ có giá phù hợp nhưng phải đánh đổi bằng chi phí đi lại cao, thời gian di chuyển dài và cuộc sống thiếu tiện ích sẽ khó trở thành lựa chọn lâu dài. Đây cũng là bài học quan trọng đối với việc phát triển nhà ở cho thuê trong giai đoạn tới. Nhà ở cho thuê chủ yếu phục vụ công nhân, người lao động và người trẻ mới lập nghiệp.

Quyết định thuê nhà của họ không chỉ phụ thuộc vào giá thuê, mà còn được cân nhắc trên tổng chi phí sinh hoạt, khoảng cách đến nơi làm việc, khả năng tiếp cận trường học cho con, dịch vụ y tế, chợ, siêu thị và hệ thống giao thông công cộng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, một dự án có giá thuê hợp lý nhưng nằm xa khu công nghiệp hoặc thiếu hạ tầng xã hội thì rất khó đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Bên cạnh đó, phương thức thanh toán cũng là yếu tố cần được tính toán kỹ. Nếu không thiết kế cơ chế thuê phù hợp, các dự án nhà ở cho thuê rất khó cạnh tranh, dù chất lượng công trình tốt hơn.

Đặc biệt, một vấn đề cần được kiểm soát ngay từ đầu là nguy cơ trục lợi chính sách. Thực tế đã xuất hiện tình trạng một số đối tượng lợi dụng chính sách ưu đãi về nhà ở để đăng ký mua hoặc thuê, sau đó cho thuê lại nhằm hưởng chênh lệch. Nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, chính sách hỗ trợ người có nhu cầu thực rất dễ bị méo mó.

Tại buổi tiếp xúc cử tri mới đây, Bí thư Thành ủy TP. Hồ Chí Minh Trần Lưu Quang cho biết, thời gian tới, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi theo hướng đơn giản hóa các tiêu chí, điều kiện và thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn để người dân tiếp cận các chương trình nhà ở xã hội.

Song song với việc hoàn thiện chính sách, TP. Hồ Chí Minh cũng đang triển khai các dự án nhà ở dành cho công nhân theo cả hai hình thức thuê và mua. Cơ chế vận hành đối với mô hình nhà ở cho thuê được thiết kế theo hướng giảm rủi ro cho doanh nghiệp và phù hợp hơn với điều kiện của người lao động.

Theo đó, thay vì chủ đầu tư trực tiếp thu tiền thuê nhà hàng tháng, Liên đoàn Lao động TP. Hồ Chí Minh sẽ đóng vai trò trung gian, thực hiện thu tiền nhà trực tiếp từ các chủ doanh nghiệp có công nhân thuê nhà. Sau đó, khoản tiền này sẽ được doanh nghiệp khấu trừ vào tiền lương hằng tháng của công nhân.

Theo Bí thư Thành ủy TP. Hồ Chí Minh Trần Lưu Quang, cách làm này giúp chủ đầu tư yên tâm hơn về dòng tiền, giảm chi phí quản lý, đồng thời tạo thuận lợi cho người lao động khi không phải thực hiện nhiều thủ tục thanh toán riêng lẻ. Đây cũng được xem là giải pháp nhằm tháo gỡ một trong những rào cản lớn của mô hình nhà ở cho thuê là phương thức thanh toán và quản lý vận hành.