Quy hoạch, hạ tầng và dữ liệu đang thay đổi cách thị trường vận hành

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Điểm thay đổi đầu tiên là quy hoạch và hạ tầng không còn chỉ tạo kỳ vọng, mà đã trở thành lực kéo tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.

Chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua. Ảnh: Đức Thanh

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, những tuyến metro, vành đai, cao tốc liên vùng cùng định hướng phát triển đô thị dài hạn đang làm thay đổi bản đồ bất động sản. Nguồn cung mới không còn tập trung ở khu vực trung tâm, mà dịch chuyển mạnh sang vùng cận trung tâm, các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.

Ông Tuấn cho biết, xu hướng dịch chuyển nguồn cung cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu thị trường. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng nguồn cung ở khu Đông tăng từ 29% trong năm 2019 lên khoảng 33% trong nửa đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.

Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% lên 23%, còn vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%.

Đáng chú ý, nguồn cung luôn đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024 - 2026, dữ liệu tìm kiếm của người mua mới bắt đầu phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi và cộng đồng dân cư đang hình thành.

“Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành” - ông Tuấn nhận định.

Song song với quy hoạch và hạ tầng, thị trường cũng đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Theo ông Tuấn, việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Những thay đổi này có thể chưa tạo tác động tức thời đến thanh khoản, nhưng về dài hạn sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch.

Chính sách và dòng vốn tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển mới

Nếu giai đoạn 2021 - 2022 chứng kiến nhiều phân khúc bất động sản cùng tăng giá, thì đến năm 2026, thị trường đã phân hóa rõ rệt. Theo dữ liệu quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, trong khi đất nền chiếm 23%, nhà riêng là 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự chỉ chiếm khoảng 9%.

Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, sự phân hóa không chỉ diễn ra giữa các loại hình, mà còn xuất hiện ngay trong từng phân khúc. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện sẽ có sức cầu khác với các dự án xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Tương tự, đất nền tại khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và quy hoạch rõ ràng sẽ khác với những nơi chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.

Vai trò của hạ tầng cũng thay đổi. Nếu trước đây, hạ tầng chủ yếu được xem là yếu tố tạo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay đã trở thành tiêu chí xác định giá trị thực của bất động sản. Khảo sát môi giới quý II/2026 cho thấy, 65% môi giới cho biết, khách hàng “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” các dự án có kết nối hạ tầng tốt. Có tới 91% ý kiến cho rằng, khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm, trong đó mức được lựa chọn nhiều nhất là cao hơn 5 - 10%.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn lưu ý, không phải các bất động sản “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.

Xu hướng lựa chọn bất động sản cũng đang thay đổi theo hướng ưu tiên nhu cầu sử dụng thực tế. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34 - 36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với mức 13 - 14% đối với đất nền.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, dữ liệu năm 2026 cho thấy, chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua. Đặc biệt tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ khi người dân ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống. Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống, khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV chỉ ra rằng, lĩnh vực xây dựng và bất động sản đang có đóng góp đáng kể cho tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, ngành xây dựng đóng góp gần 7% GDP, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,3 - 3,5%. Hai lĩnh vực này chiếm khoảng 10% quy mô nền kinh tế và có sức lan tỏa rất lớn đến nhiều ngành nghề khác.

Theo TS. Cấn Văn Lực, động lực quan trọng hiện nay là Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và đất đai, đồng thời tập trung xử lý hơn 3.000 dự án đang gặp vướng mắc.

TS. Cấn Văn Lực phân tích, nếu mỗi năm giải quyết được khoảng 20% số dự án này, thì có thể đưa thêm khoảng 600.000 - 700.000 tỷ đồng vào nền kinh tế, qua đó đóng góp thêm khoảng 0,7 - 0,8 điểm phần trăm tăng trưởng GDP.

Cùng với đó, dòng vốn cho bất động sản vẫn đến từ nhiều kênh khác nhau, từ tín dụng ngân hàng, khu vực tư nhân, đầu tư nước ngoài đến thị trường vốn. Theo TS. Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng 36% và năm nay được điều tiết về khoảng 15% để bảo đảm an toàn hệ thống, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc siết tín dụng./.