Sau thời gian dài trầm lắng, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và các đại đô thị đồng loạt triển khai. Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung không còn giống các chu kỳ trước.
Nếu giai đoạn 2018 - 2021, doanh nghiệp tập trung đưa hàng ra thị trường trong bối cảnh sức cầu mạnh, thì nay bài toán lớn nhất là làm sao bán được hàng. Bởi áp lực chi phí vốn khiến nhiều chủ đầu tư không còn lựa chọn tăng giá bán bằng mọi giá. Trong khi giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đất, tài chính và xây dựng tăng, các doanh nghiệp bắt đầu chuyển sang cạnh tranh bằng chính sách bán hàng.
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, việc hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán, tăng mức chiết khấu đến cam kết cho thuê… đang trở thành “vũ khí” cạnh tranh quan trọng không kém chất lượng dự án.
 |
| Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Ảnh: Đức Thanh |
Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp cũng sôi động hơn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Một bộ phận nhà đầu tư cơ cấu lại danh mục, chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận để thu hồi dòng tiền. Điều này khiến mặt bằng giá thứ cấp nhìn chung đi ngang, thậm chí điều chỉnh cục bộ tại những khu vực từng tăng nóng hoặc các dự án có tỷ lệ đầu cơ lớn.
“Nhà đầu tư hiện không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì thông tin quy hoạch hay một dự án hạ tầng sắp triển khai. Thay vào đó, họ ưu tiên những bất động sản đã hình thành, pháp lý rõ ràng, có khả năng cho thuê và tạo dòng tiền ổn định. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp thậm chí bắt đầu mua gom các tài sản đang điều chỉnh giá để khai thác cho thuê và tích lũy dài hạn thay vì chờ tăng giá trong ngắn hạn. Nói cách khác, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy đón sóng sang đón giá trị", ông Lưu Quang Tiến - Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE chia sẻ.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, giá trị của một dự án bất động sản không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay kỳ vọng tăng giá. Thay vào đó là chịu tác động đồng thời của ba yếu tố gồm khả năng chi trả của người mua, chiến lược phát triển đô thị và đặc biệt là chi phí vốn. Trong đó, chi phí vốn đang trở thành biến số có ảnh hưởng lớn nhất đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 23%Theo Cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới. |
Vị chuyên gia này thông tin, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, trong khi cả chủ đầu tư và người mua đều sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Theo thống kê, hơn 70% khách hàng mua bất động sản sơ cấp có sử dụng vốn vay. Chính sự phụ thuộc này khiến thị trường nhạy cảm với biến động lãi suất.
“Khi mặt bằng lãi vay tăng lên trên 10%/năm, khả năng tiếp cận vốn của cả doanh nghiệp và người mua đều suy giảm, kéo theo thanh khoản thị trường chững lại. Điều này cũng lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư thời gian gần đây buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang ưu tiên thanh khoản thông qua các chính sách hỗ trợ lãi suất, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu”, ông Thắng nói.
Để thị trường phát triển bền vững, cần từng bước giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn, phát triển các quỹ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê với nguồn vốn dài hạn, ổn định. Nếu chi phí vốn tài chính được cắt giảm khoảng 10-12%, giá nhà có thể giảm từ 6-8%, qua đó mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân và góp phần tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp địa ốc cần nhanh chóng điều chỉnh chiến lược phát triển.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, thay vì theo đuổi mục tiêu tối đa hóa giá bán, các chủ đầu tư cần ưu tiên thanh khoản và hiệu quả dòng tiền, đồng thời tập trung nguồn lực hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh
tiến độ triển khai những dự án có lợi thế cạnh tranh và khả năng hấp thụ tốt. Việc cơ cấu lại danh mục đầu tư theo hướng bám sát nhu cầu ở thực và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định cũng sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao sức chống chịu trước biến động của thị trường.
Bên cạnh đó, yếu tố minh bạch ngày càng trở thành lợi thế cạnh tranh. Theo bà Miền, doanh nghiệp cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý, tiến độ triển khai và chất lượng xây dựng nhằm củng cố niềm tin của khách hàng cũng như các đối tác. Song song với đó là tăng cường quản trị tài chính, kiểm soát đòn bẩy, chủ động tái cơ cấu nợ và đa dạng hóa nguồn vốn để giảm thiểu rủi ro.
Đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, việc cạnh tranh trực diện với các chủ đầu tư lớn sẽ ngày càng khó khăn. Thay vào đó, cần lựa chọn chiến lược định vị rõ ràng, tập trung vào những phân khúc ngách hoặc thị trường địa phương có lợi thế, đồng thời tăng cường hợp tác trong phát triển dự án, đầu tư vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh bền vững.
Không chỉ doanh nghiệp phát triển dự án, các đơn vị môi giới cũng cần thay đổi cách tiếp cận. Bởi hiện nay, thị trường đang đòi hỏi môi giới chuyển từ vai trò bán hàng sang tư vấn chuyên sâu, lựa chọn những dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực và nâng cao năng lực phân tích về tài chính, pháp lý, quy hoạch. Việc ứng dụng công nghệ, khai thác dữ liệu thị trường và đồng hành cùng khách hàng trong quá trình khai thác tài sản sẽ trở thành yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của các sàn giao dịch trong giai đoạn tới.
Ở góc độ người mua và nhà đầu tư, ông Lưu Quang Tiến khuyến nghị, chiến lược đầu tư cũng cần thay đổi theo hướng ưu tiên khả năng khai thác và thanh khoản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Theo ông Tiến, nhà đầu tư nên sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, tính toán dòng tiền sau thời gian ưu đãi lãi suất, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và chủ đầu tư uy tín. Đồng thời, cần hạn chế chạy theo thông tin quy hoạch chưa rõ ràng hoặc các khu vực thiếu động lực phát triển thực, chuyển trọng tâm từ tâm lý “chờ tăng giá” sang quản trị rủi ro và hiệu quả đầu tư dài hạn.
