Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Người dân được hưởng lợi gì khi bỏ khung giá đất?

Người dân được hưởng lợi gì?

Giải đáp về những vấn đề nêu trên, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà, cho biết khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với Nhà nước một cách chính xác. Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi khi thực hiện đền bù và các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù.

Bỏ khung giá đất sẽ không ảnh hưởng đến giá bất động sản. Ảnh minh họa: TN

Trong quá trình xác định bảng giá đất, nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều. Nhưng nhà nước sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng tới đời sống. Việc tăng này sẽ được xem xét một cách cân đối với đời sống người dân và quá trình liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hòa. Khi chúng ta xác định giá đúng thì sẽ giải quyết được một số bài toán lớn.

Thứ nhất, khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì sẽ thu được giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan. Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.

Thứ hai, khi giá cả đúng thì sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả, nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do nhà nước thì nhà nước tính toán để cân đối điều hòa địa tô chênh lệch mà không phải do người sử dụng đất đầu tư. Nhà nước thu lại những phần đó để điều tiết lại cho toàn dân.

Nói về doanh nghiệp, trước quy hoạch đã có giá chính xác; sau khi quy hoạch, khi nhà đầu tư vào đầu tư thì có giá khác. Chênh lệch giá đất là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Việc điều tiết hài hòa lợi ích giữa người dân có đất với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua văn phòng buôn bán. Điều này giúp tránh được nhiều vấn đề liên quan đến sai phạm trong giai đoạn vừa rồi.

Hiện chúng ta thiếu thông tin minh bạch, thiếu việc xác định giá đất một cách thực tế. Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác. Nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác.

Bỏ khung giá đất sẽ không ảnh hưởng đến giá bất động sản

Thông tin về vấn đề bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường thì giá bất động sản có tăng không? Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ. Việc thay đổi cách tính giá đất thì ở lần sửa đổi Luật Đất đai này sẽ minh bạch hơn và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.

Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản.

Bỏ khung giá đất, Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi khi thực hiện đền bù và các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù. Ảnh: TL

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.

Có ý kiến cho rằng, nên sử dụng công cụ thuế để người mua giám sát giá bán đất của người bán? Làm như vậy Nhà nước sẽ thu được nguồn lợi rất lớn, người tham gia giao dịch sẽ tự điều chỉnh thái độ mua bán để phù hợp với pháp luật tránh liên lụy về sau? Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, đánh giá rất cao sáng kiến này. Tất nhiên hiện nay để có được giá đất theo thị trường, áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị thì cần thu thập các thông tin, làm sao người dân giao dịch thông qua sàn giao dịch; giá hợp đồng đảm bảo đúng nhưng không liên quan đến tính thuế thu nhập, gia tăng trong mua bán đất.

Đồng thời cần có chế tài với người cung cấp thông tin giá không đúng. Chúng ta sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, trong 5 năm nếu làm tốt thì sẽ chuyển sang phương pháp định giá đất mới. Hoặc nhiều quận, huyện có thể áp dụng phương pháp định giá mới sớm hơn./.