Khu vực bãi biển Trần Phú, thuộc TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà là nơi tập trung rất nhiều dự án condotel.

Lưỡng lự tung sản phẩm mới

Dự án Ramada by Wyndham Ha Long Bay (Hạ Long, Quảng Ninh) có gần 600 căn hộ khách sạn. Khoảng 500 căn đã được bán từ 2 - 3 năm trước, khi thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) vẫn tiêu thụ tốt. Đến nay, chủ đầu tư còn gần 100 căn và chuẩn bị mở bán trở lại, song suốt mấy tháng nay chưa tìm được đơn vị phân phối. Mặc dù chủ đầu tư dự kiến tung chính sách bán hàng chiết khấu cho khách tới 10% giá bán, cùng mức thưởng nóng cho môi giới dự kiến 70 - 80 triệu đồng/căn song các sàn đều “lắc đầu”.

Các sàn đánh giá, hiện nay những sản phẩm nghỉ dưỡng khả năng thanh khoản thấp. Hơn nữa, ở dự án này chủ đầu tư muốn bán giỏ hàng tồn, các căn không đẹp nên càng khó thu hút môi giới cũng như khách mua.

Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2021, cả nước vẫn có 5.180 căn hộ du lịch được cấp phép, tập trung chủ yếu tại Hưng Yên, Lâm Đồng, Khánh Hòa.

Dự án Vega City Nha Trang do Công ty cổ phần Tập đoàn KDI Holdings làm chủ đầu tư đã ra mắt thị trường vào năm ngoái có 168 shophouse, 100 biệt thự nghỉ dưỡng và 1.500 căn hộ khách sạn. Tuy nhiên, đến nay, sau hơn một năm chuẩn bị và nhiều thời gian cân nhắc, hiện chủ đầu tư chưa tung những sản phẩm căn hộ ra thị trường, mà mới bán shophouse và biệt thự. Đơn vị phân phối dự án cho biết, dù dành nhiều thời gian phân tích sản phẩm nhưng chủ đầu tư và các đơn vị bán hàng vẫn thấy đây là thời điểm không phù hợp để bán các căn hộ nghỉ dưỡng.

Một chủ đầu tư lớn tại Phú Quốc cũng phải thay đổi chiến lược bán condotel, bởi những lo ngại về thanh khoản. Thay vì bán những căn hộ hình thành trong tương lai vào năm ngoái, gần đây khi xây dựng và hoàn thiện xong các toà nhà cũng như những tiện ích xung quanh chủ đầu tư mới bán hàng. Tuy nhiên, lượng giao dịch cũng không tốt như kỳ vọng.

Trên thị trường thứ cấp, hiện tượng cắt lỗ căn hộ nghỉ dưỡng xảy ra phổ biến suốt vài năm nay. Tình trạng cắt lỗ diễn ra ở những thị trường nghỉ dưỡng mới như Quy Nhơn, Ninh Thuận, Phan Thiết… cho đến khu vực trọng điểm về du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), Hội An (Quảng Nam)...

Tại Nha Trang, nhiều căn condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Lê Thánh Tôn, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Thậm chí, nhiều căn giá rao bán lỗ lên đến 500 - 600 triệu đồng.

Tại Đà Nẵng, condotel trên các tuyến đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền… cũng ghi nhận nhiều căn đang được rao cắt lỗ phổ biến từ 200 - 300 triệu đồng. Cá biệt có một số căn hộ được rao bán cắt lỗ 400 – 600 triệu đồng/căn… Phần lớn là các condotel này thuộc những dự án được bàn giao những năm 2017 - 2018.

Nhiều địa phương từ năm 2020 không có nguồn cung mới

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển Công ty cổ phần DKRA Vietnam cho biết, trong quý I/2021, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh ở loại hình biệt thự biển (3,2 lần) và condotel (7,4 lần) so với quý trước và tăng 8,6 lần so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung và sức tiêu thụ thị trường tăng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Nguồn cung mới tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu. Những địa phương thường xuyên dẫn đầu và phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Khánh Hòa, Bình Thuận,... từ năm 2020 đến nay không ghi nhận nguồn cung mới, lượng tiêu thụ khá thấp.

“Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán trong quý. Điểm chung của các dự án này là pháp lý, tiến độ xây dựng đầy đủ, minh bạch về giá bán và chính sách khách hàng. Tuy nhiên, sức cầu chung toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp và tiếp tục xu hướng giảm” - ông Hoàng nói.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc, thừa nhận thị trường hiện rất vắng bóng các dự án căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng. Thị trường nghỉ dưỡng hiện theo ông chủ yếu là các sản phẩm thấp tầng như shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng…

Ông Quyết cho rằng, vướng mắc lớn nhất của thị trường căn hộ nghỉ dưỡng trong mấy năm qua vẫn là bài toán pháp lý. Nếu không giải quyết được bài toán này thì không chủ đầu tư nào dám xây thêm sản phẩm mới. Trong khi đó, thị trường du lịch vẫn đang phải chịu những “đòn đau” do dịch bệnh đến ngay cả nhiều chủ khách sạn nhỏ cũng tìm cách chuyển nhượng thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ vốn e ngại về tính pháp lý lại càng chùn chân khi rót tiền vào căn hộ nghỉ dưỡng.

“Những phân khúc phục vụ nhu cầu để ở thì tính ổn định thường cao hơn, còn thị trường nghỉ dưỡng lại nhạy cảm hơn. Có thể nói, loại hình căn hộ nghỉ dưỡng hiện không đến mức bị khai tử khỏi thị trường nhưng đang rất lay lắt. Nhiều chủ đầu tư trót tham gia vào thị trường hiện cũng khá bế tắc trong bài toán vận hành” - ông Quyết nhận định.

Theo ông Quyết, trên thị trường hiện vẫn có một số dự án căn hộ ở khu vực ven biển đang được mở bán, song hầu hết là sản phẩm chung cư có hình thức sở hữu lâu dài, được vận hành linh hoạt cho khách du lịch thuê. Các dự án sở hữu có thời hạn thì phải rất minh bạch về pháp lý với khách hàng và sở hữu vị trí tốt mới có thanh khoản song mức độ tiêu thụ cũng rất chậm.

Về tình trạng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, ông Quyết cho rằng đây là điều không tránh khỏi. Khi tính pháp lý của loại hình bất động sản này còn chưa rõ ràng thì việc bán lại sẽ rất khó khăn.

Minh Châu – Hồng Quyên