Nên áp dụng thuế và tăng thuế chuyển nhượng để ổn định thị trường bất động sản.

Luật sư Choi Ji Ung, Giám đốc Công ty TNHH Luật ASEAN Law Firm cho biết như vậy khi trả lời phỏng vấn của phóng viên TBTCVN.

PV: Để hạn chế tình trạng đầu cơ khiến giá đất lên quá cao, ngoài áp dụng các biện pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch đô thị, một số quốc gia và vùng lãnh thổ còn sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách nhà nước. Đây cũng là cách gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ bất động sản bằng cách đánh thuế cao đối với đất bỏ không, chưa được đưa vào sử dụng. Theo ông, Việt Nam có thể áp dụng biện pháp này không?

LS. Choi Ji Ung: Trong trường hợp của Việt Nam, việc sở hữu bất động sản đặc biệt là đất nền rất dễ dàng đối với các nhà đầu tư trong nước. Đã khá lâu trước đây, luật pháp Việt Nam cũng cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư đã được cấp phép. Thậm chí đối với nhiều người nước ngoài, hệ thống thuế Việt Nam hiện hành đối với bất động sản còn vô cùng đơn giản và thuế liên quan gần như không có.

LS. Choi Ji Ung

Hiện tại ở Việt Nam không có thuế bất động sản hàng năm và thuế chuyển nhượng khi bán bất động sản chỉ là 2% trên tổng giá bán thay vì “thuế tăng vốn” có thể lên tới 80% trong trường hợp tương tự như của Hàn Quốc. Việc không có “thuế tăng vốn” đối với việc bán bất động sản tại Việt Nam là một trong những lý do khiến cơn sốt bất động sản này có thể kéo dài hơn, vì chủ sở hữu bất động sản có thể sở hữu nhiều bất động sản và nhiều khu đất mà không phải chịu bất kỳ khoản thuế tài sản hàng năm nào đáng kể (ngoại trừ việc sử dụng đất rất tối thiểu trong một số trường hợp là phí và lệ phí đất phi nông nghiệp) và thuế chuyển nhượng rất thấp ở mức 2% trên giá bán mà trên thực tế, nhiều người bán và người mua đồng ý giảm giá bán chính thức để nộp thuế chuyển nhượng thấp hơn nữa. Loại hệ thống thuế bất động sản thuận lợi này của Việt Nam có thể tiếp tục cho phép nhiều nhà đầu tư cả trong và ngoài nước mua nhiều bất động sản hơn mà không phải chịu bất kỳ áp lực nào từ thuế. Việt Nam có thể nhanh chóng áp dụng khung thuế mới nếu thấy cần thiết.

PV: Thị trường bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây phát triển rất mạnh mẽ, tuy nhiên, thị trường này lại đóng góp vào ngân khố quốc gia còn hạn chế. Nhiều ý kiến cho rằng, Quốc hội cần sớm thông qua Luật Thuế tài sản để đảm bảo sự công bằng theo đúng nguyên tắc người giàu, sở hữu nhiều nhà đất có trách nhiệm, nghĩa vụ đóng góp lớn hơn vào ngân sách nhà nước và để tránh lãng phí đất đai. Ông nghĩ sao về quan điểm này?

LS. Choi Ji Ung: Có rất nhiều chủ đất giàu có sở hữu những khu đất có quy mô khủng ở Việt Nam. Họ sở hữu từ khu dân cư đến khu công nghiệp và tạo ra lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, nhiều người nước ngoài ngạc nhiên vì Việt Nam vẫn chưa áp thuế đầy đủ đối với những chủ sở hữu đất giàu có này.

Việc áp thuế tài sản hàng năm thường dao động từ 1- 6% hoặc thậm chí cao hơn ở một số quốc gia lớn có thể được xem xét, tùy thuộc vào số lượng và giá trị của quyền sở hữu đất ở Việt Nam. Nếu chủ sở hữu đất chỉ sở hữu đất với mục đích đầu cơ tăng giá thuần túy và không sử dụng đất vào mục đích tốt, thì thuế tài sản bổ sung có thể được bổ sung ngoài thuế tài sản hàng năm. Ngoài ra, những người giàu nước ngoài và người Việt Nam không chỉ sở hữu một căn hộ mà sở hữu nhiều căn hộ và cho thuê để có thu nhập. Chính phủ Việt Nam nên xem xét áp dụng mức thuế rõ ràng và mạnh mẽ hơn nhiều để thu thuế phần thu nhập cho thuê chưa báo cáo.

Tuy nhiên, điều quan trọng và có tác dụng hơn là áp dụng khung thuế mới đối với thuế suất chuyển nhượng (bán) bất động sản từ 2% tổng giá bán hiện hành lên hai con số, thuế suất tùy thuộc vào giá trị và số lượng bất động sản mà mỗi chủ sở hữu bán. Trong trường hợp của Hàn Quốc, một người sở hữu từ 3 căn hộ trở lên và bán một trong các căn hộ trong vòng 1 năm sau khi mua có thể phải chịu hơn 80% tổng lợi nhuận mà người đó thu được dưới dạng “thuế tăng vốn”.

PV: Tại Việt Nam, Luật Thuế tài sản đã được đưa ra bàn thảo từ năm 2000 và dự thảo Luật Thuế Tài sản lần gần nhất được đưa ra là hồi đầu năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa xong. Để đạt được sự đồng thuận cao trong vấn đề đánh thuế tài sản, theo ông điều quan trọng cần chú ý là gì?

LS. Choi Ji Ung: Có rất nhiều ông chủ bất động sản giàu có sở hữu nhiều khu đất và bất động sản ở Việt Nam. Thường thì họ sẽ không muốn có bất kỳ thay đổi nào trong hệ thống thuế, vì như vậy, sẽ khiến họ phải trả thêm thuế. Để đạt được sự đồng thuận về hệ thống thuế bất động sản là rất khó. Ngay cả trường hợp của Hàn Quốc, quốc hội đã phải trải qua một quá trình gây tranh cãi khi Chính phủ Hàn Quốc đương nhiệm và đảng đương nhiệm thông qua luật mà không có bất kỳ sự quan tâm nghiêm túc nào đến việc bên phản đối tăng thuế bất động sản. Hàn Quốc là một quốc gia phát triển với khoảng cách giàu nghèo tương đối thấp.

Vì vậy, tôi không tin rằng việc tăng thuế bất động sản quá nhanh trong một thời gian ngắn (điều có thể gây nguy hiểm cho những người có dòng tiền không nhiều nhưng sở hữu bất động sản trong nhiều năm) là một cách khôn ngoan để hạ nhiệt cơn sốt bất động sản trong trường hợp của Hàn Quốc. Đặc biệt là khi Hàn Quốc đã áp dụng đóng thuế tài sản hàng năm trong một thời gian dài bên cạnh “thuế thu nhập vốn” vốn đã cao. Tuy nhiên, trong trường hợp của Việt Nam, mặc dù đã rất thành công trong phát triển kinh tế trong thập kỷ qua, nhưng vẫn là một nước đang phát triển và phải nỗ lực hơn nữa để thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, tạo cho người nghèo nhiều cơ hội phát triển và thịnh vượng hơn.

Theo tôi, ổn định thị trường bất động sản là rất quan trọng và Việt Nam nên tìm cách đánh thuế cao hơn nhiều đối với các chủ sở hữu hiện tại, thông qua việc áp dụng thuế bất động sản và tăng thuế chuyển nhượng.

PV: Xin cảm ơn ông!

Luyện Vũ (thực hiện)