Thị trường bất động sản Quý III/2022: Giao dịch mua bán trầm lắng, phân khúc cho thuê khởi sắc

Kỳ vọng hạn mức tín dụng sớm được nới lỏng

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn phản ánh mức độ quan tâm đến bất động sản (BĐS) trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới, giao dịch BĐS hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào BĐS, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua BĐS, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá BĐS quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước.

Trong bối cảnh này, nhiều bên tham gia thị trường BĐS đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường BĐS tiết lộ, có hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không phải không có cơ sở, bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dự đoán trong thời gian tới, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ, vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.

“Kinh tế nước ta trong năm nay vẫn tăng trưởng tốt, Ngân hàng Thế giới (WB) ước tính Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2%. Vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Nhà nước sẽ thiên về việc kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường” - ông Nguyễn Quốc Anh dự báo.

Phân khúc cho thuê giàu tiềm năng

Trong khi thị trường BĐS bán khá trầm lắng, thị trường BĐS cho thuê lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Quý III/2022, ước tính mức độ quan tâm đến BĐS bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý I/2022, nhưng nhu cầu tìm thuê BĐS Hà Nội lại tăng 58%. Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng quan tâm BĐS bán và cho thuê trong quý III/2022 đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.

Loại hình BĐS cho thuê dẫn đầu cả 2 thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh về mức độ quan tâm là chung cư. Nhu cầu tìm thuê chung cư Hà Nội trong quý III tăng khoảng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở TP. Hồ Chí Minh là 24%. Giá cho thuê chung cư cũng tăng đều ở nhiều quận. Đơn cử, giá cho thuê chung cư quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng từ 14 đến 16% so với quý trước. TP. Hồ Chí Minh chứng kiến xu hướng tương tự, giá cho thuê chung cư quận 4, quận 1 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 14%, 12% và 13%.

Theo thống kê của một số đơn vị nghiên cứu, trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ ở mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm. Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư có giá thuê đang dần tăng trở lại mức trước dịch.

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê nhà phố ở 2 thành phố lớn vốn sụt giảm trong năm 2021, hiện nay đã hồi phục tốt, gần bằng mức lợi suất năm 2019 – thời kỳ trước Covid-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội là 3,2%/năm và đã giảm xuống còn 2,5% trong năm 2021, nhưng trong 9 tháng đầu năm nay, bình quân lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội đã tăng trở lại, đạt 3%/năm. Ở TP. Hồ Chí Minh, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm 2021 giảm xuống mức 2,7%/năm từ mốc 3,1% của 2019, tuy nhiên đã phục hồi về mức 2,9% trong 9 tháng đầu năm nay.

Theo chuyên gia BĐS, nhà đầu tư căn hộ cho thuê nên lựa chọn các căn hộ đã bàn giao thay vì các căn hộ đang triển khai. Hiện giá bán căn hộ thứ cấp đang thấp hơn căn hộ sơ cấp tới 30%. Nhà đầu tư cũng có thể đạt được mức giá tốt hơn trong quá trình thương lượng với người bán. Bên cạnh đó, việc được xem xét sản phẩm trước khi mua (diện tích, bài trí, dân sinh) sẽ mang đến nhiều lợi thế hơn với các căn hộ trên giấy.

Bên cạnh đó, nên đầu tư bằng vốn tự thân thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Quá trình phê duyệt khoản vay gặp nhiều khó khăn. Lãi suất vay (9 - 12%/năm) đang vượt xa lợi nhuận cho thuê (khoảng 3 - 4%/năm). Trong trường hợp cần đến đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay 30 - 40% giá trị căn hộ.

Ngoài ra, tính toán thời điểm bán đi để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại nguồn cung và cầu đang không gặp nhau, trong khi nguồn cung lớn và phong phú thì nguồn cầu chỉ nhắm vào phân khúc tầm trung. Sẽ đến thời điểm nguồn cung bão hòa, hiệu suất cho thuê thấp, giá sản phẩm vượt quá khả năng mua thì nhà đầu tư sẽ rơi vào trạng thái kẹt hàng.