Bài toán cho thị trường Condotel Việt Nam?

Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho

Báo cáo quý I/2024 của DKRA Group cho thấy, thị trường sơ cấp có 45 dự án condotel mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới, nguồn cung lên đến 4.848 căn, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2023. Thế nhưng, trong quý đầu năm chỉ tiêu thụ được 1%, với 64 căn condotel được giao dịch, giảm tới 65% so với cùng kỳ năm 2023.

Nguồn cung condotel sơ cấp tăng nhưng chủ yếu yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ chiếm hơn 98%. Trong khi đó, nguồn cung mới có xu hướng giảm do những rào cản pháp lý cũng như sự trì hoãn triển khai của nhiều chủ đầu tư trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Nguồn cung condotel sơ cấp tăng nhưng chủ yếu yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ chiếm hơn 98%.

Sức cầu chung thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua, lượng tiêu thụ tương đương 35% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I/2024.

Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Giá condotel vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chủ đầu tư liên tục đưa ra các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất... tiếp tục được áp rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.

Theo các chuyên gia dự báo, nguồn cung căn hộ condotel ở quý II/2024 sẽ tăng nhẹ so với quý I, dao động khoảng 100 - 200 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.

Tuy nhiên, sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài đến hết năm 2024 và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý II/2024. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê... tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý tiếp theo.

Đâu là mô hình phù hợp để phát triển condotel?

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, cho rằng nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng.

"Tại Việt Nam, chúng ta cũng có những sản phẩm condotel thành công ví dụ như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm. Điểm chung của những sản phẩm là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu" - ông Mauro Gasparotti chia sẻ.

So với Thái Lan và Indonesia, thị trường condotel Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn.

Ông Mauro Gasparotti cho biết, một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel, chẳng hạn như Bali (Indonesia) vào giai đoạn 2008, và hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ dự án mới”, thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng.

Nhìn chung, mỗi một thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn.

"Các nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Tuy nhiên vẫn còn nhiều rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.

Vì vậy các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm các tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại các đô thị trung tâm như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít cởi mở với các nhu cầu chuyển nhượng" - ông Mauro Gasparotti nhìn nhận.

Theo ông Mauro Gasparotti, việc cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường TP. Hồ Chí Minh khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2 - 3 tiếng.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, thị trường cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách./.