Bỏ khung giá đất và bồi thường, tái định cư là hai vấn đề cốt lõi

PV: Thưa ông, trong số các luật được xây dựng và ban hành, có thể nói việc đóng góp, xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đang được xã hội đặc biệt quan tâm. Theo ông, vì sao dự thảo luật này thu hút dư luận đến vậy?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được xây dựng dựa trên tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương, nhấn mạnh cần phải sửa đổi một số quy định quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai.

Có thể nói đất đai là lĩnh vực bao quát toàn bộ hoạt động trong đời sống và có tầm ảnh hưởng quan trọng đối với kinh tế - xã hội; cộng với tâm thế “an cư lạc nghiệp” nên việc bảo đảm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất là một trong những vấn đề được người dân quan tâm hơn tất thảy.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Thời gian qua, có rất nhiều góp ý từ phía người dân và doanh nghiệp, chuyên gia về các quy định trong dự thảo luật. Đa số ý kiến xoay quanh việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xây dựng các điều khoản giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất tốt hơn trên thực tế; đảm bảo cho người dân được góp ý vào vấn đề xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các trường hợp thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Những vấn đề trên đều là những nội dung trọng điểm, có khả năng tác động trực tiếp đến đời sống xã hội và khả năng kinh tế của từng tổ chức, cá nhân và hộ gia đình riêng biệt. Vì lý do trên, nên dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này thu hút đông đảo sự tham gia góp ý của người dân và chuyên gia.

PV: Vậy theo ông, những vấn đề nào là trọng tâm, cốt lõi nhất cần được tham gia, bàn thảo, góp ý cho việc sửa đổi Luật Đất đai lần này?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Nghị quyết 18-NQ/TW đã chỉ ra 8 vấn đề quan trọng cần phải tập trung chỉnh sửa và xin ý kiến góp ý từ phía nhân dân. Trong đó, vấn đề bỏ khung giá đất và việc quy định cụ thể phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chính là 2 nội dung trọng tâm nhất trong đợt sửa đổi lần này.

Khung giá đất là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, nhất là việc xác định giá đất không theo kịp với giá đất thị trường dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp khiếu nại. Do đó nếu có sự thay đổi quy định pháp luật, các địa phương sẽ được trao trách nhiệm cập nhật thường xuyên bảng giá đất sát với giá thị trường, dần dần ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, tham nhũng đất đai đang diễn ra hiện nay.

Vấn đề hoàn chỉnh các cơ sở pháp lý của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như đã trình bày ở trên là một nội dung mang tính quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống xã hội và khả năng sản xuất kinh doanh của từng cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp. Nghị quyết 18-NQ/TW đã nhấn mạnh vấn đề thu thập ý kiến của người dân trước khi tiến hành thu hồi đất và xây dựng các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này giúp thể hiện rõ khái niệm “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân” và phương châm “Dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra và dân thụ hưởng”.

PV: Riêng trong lĩnh vực bất động sản, theo ông cần phải sớm sửa đổi những quy định nào đang thực sự vướng mắc hiện nay?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Một vấn đề bất cập trên toàn quốc nói chung và tại các khu đô thị lớn nói riêng là hiện nay đã có các khu chung cư phục vụ tái định cư nhưng lại không được người dân lựa chọn làm nơi sinh sống. Điều này tạo nên nghịch lý là hàng trăm căn hộ bị bỏ hoang, trong khi hàng trăm, hàng nghìn hộ gia đình phải lao đao không tìm được nơi ở. Mâu thuẫn này bắt nguồn từ các sai sót ở trong giai đoạn xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không phù hợp với đời sống thực tiễn của người dân và nhu cầu của người bị thu hồi đất.

Phần lớn các khu chung cư phục vụ tái định cư đều nằm trong các khu vực chưa được phát triển về hạ tầng kỹ thuật, chưa có các tiện ích xã hội, nên hầu hết các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách tái định cư đều sẽ lựa chọn nhận bồi thường bằng tiền mặt, chứ không chấp nhận vào khu nhà tái định cư để sinh sống.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai sẽ hạn chế bất cập việc người nghèo thì cần nhà, trong khi nhà tái định cư lại bỏ hoang.

Vì các lý do trên nên trong đợt sửa đổi lần này, cần phải tập trung sửa đổi vào các quy định liên quan đến việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp nhất với thực tiễn đời sống; đảm bảo người dân có quyền góp ý vào việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW là phải xây dựng nơi ở mới có giá trị tương đương hoặc thậm chí là tốt hơn nơi ở cũ.

PV: Với địa bàn TP. Hồ Chí Minh và khu vực Đông Nam Bộ, nơi có rất nhiều doanh nghiệp, khu công nghiệp, vấn đề doanh nghiệp đang quan tâm, kỳ vọng nhiều nhất trong Luật Đất đai cần sửa đổi bổ sung lần này là gì, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Đối với các doanh nghiệp hoạt động tại khu vực Đông Nam Bộ lẫn các doanh nghiệp trên toàn quốc đều hết sức quan tâm đến chính sách bỏ khung giá đất và các quy định sửa đổi bổ sung về lĩnh vực giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu trong đợt sửa đổi này.

Mục đích của việc bỏ khung giá đất là nhằm đưa giá đất về theo sát với giá thị trường, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, tham nhũng đất đai, đẩy giá đất lên quá cao. Việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra ngày càng ít đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Đối với một số dự án đầu tư về xây dựng nhà thì khi chi phí tăng cao sẽ dẫn đến việc giá nhà theo dự án cũng sẽ theo đó mà tăng lên.

Về nội dung đấu giá, đấu thầu, hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất đã có nhiều vướng mắc trong suốt giai đoạn 2014 - 2020, bởi Luật Đất đai 2013 không ghi nhận hình thức này. Tình trạng đấu giá đất trong thời gian vừa qua có thể xem là sự thất bại. Điển hình là cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh khi tất cả doanh nghiệp trúng thầu đều trả mức giá kỷ lục xong rồi bỏ cọc. Để giải quyết tình trạng này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang điều chỉnh các quy định liên quan đến chế tài xử phạt và hoàn thiện các điều khoản về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Đây cũng là mong muốn của các doanh nghiệp (đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) ở TP. Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam đã luôn dõi theo quá trình sửa đổi dự thảo luật và gửi ý kiến đóng góp đến cho cơ quan có thẩm quyền, với mục đích xây dựng quy định pháp luật theo hướng phù hợp nhất với hoạt động sản xuất kinh doanh.

PV: Xin cảm ơn ông!