Thị trường bất động sản đang phân hoá rõ rệt

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc​ và có thể chia thành ba bức tranh: miền Bắc – miền Nam, cao tầng – thấp tầng và trung tâm – vùng ven.

Đầu tiên, về sự phân hoá miền Bắc – miền Nam với hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, với giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc​. Cụ thể, trong tháng 11/2024, giá bán bình quân chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TP. Hồ Chí Minh (55 triệu đồng/m2).

Với nhà riêng, giá bán tại Hà Nội đã ghi nhận tăng trưởng mạnh, đạt mức 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023. Trong khi đó, giá rao bán trung bình nhà riêng tại TP. Hồ Chí Minh là 108 triệu đồng/m2, giảm 10% so với tháng 1/2023.

Với đất nền, giá rao bán trung bình tại Hà Nội vào tháng 11/2024 là 70 triệu/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh là 57 triệu đồng/m2. Dù nguồn cung mới hầu hết có mặt bằng giá cao, mức độ hấp thụ tại Hà Nội vẫn khá khả quan​.

Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đang phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc​. Ảnh: Nguyễn Lạc

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng dòng tiền đang có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội “chảy” vào Nam sau thời gian tập trung chủ yếu tại Hà Nội.

"Lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người TP. Hồ Chí Minh tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 66% người trả lời khảo sát ở Hà Nội có quan tâm đến bất động sản phía Nam" - ông Tuấn thông tin.

Ngoài ra, theo ông Tuấn, ở bức tranh phân hoá cao tầng – thấp tầng, chung cư là loại hình đi trước trong các chu kỳ hồi phục của thị trường​, tăng trưởng tốt về lượng quan tâm​ và giá (đạt mức 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%) vào quý IV/2024 so với quý I/2022.

Động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ​, với 73% người trả lời khảo sát cho rằng, đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024​. Trong khi đó, sản phẩm bất động sản thấp tầng có giá trị lớn và chưa được đánh giá cao về hỗ trợ tài chính​. Ngoài ra, dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng dần bị ảnh hưởng bởi xu hướng tăng chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng.

Và cuối cùng, ở bức tranh phân hoá trung tâm – vùng ven, các thành phố, khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng mức độ quan tâm và giá bán tốt hơn trong giai đoạn này, nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

"Các tuyến metro mới cũng đã góp phần thay đổi hạ tầng đô thị trung tâm, tạo đà tăng trưởng tốt. Dự báo chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn. Dẫn chứng tại Hà Nội, nhiều phường có tuyến 2A Cát Linh - Hà Đông đi qua đã ghi nhận giá rao bán chung cư tăng. Ví dụ, phường Quang Trung có tốc độ tăng giá rao bán chung cư bình quân lên tới 70%, trong khi tỷ lệ này ở phường La Khê là 63%" - ông Tuấn cho biết.

Nhu cầu mua ở thực bởi người trẻ, độc thân gia tăng

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn, cho biết một điểm đáng chú ý ở tâm lý người tiêu dùng là đa phần đều cho rằng giá bất động sản và lãi suất có xu hướng tăng trong 6 tháng qua nhưng đà tăng này sẽ chưa dừng lại.

Mặt khác, trong bối cảnh các thành phố trung tâm đang có mức độ ô nhiễm cao, bất động sản xanh được đánh giá vẫn là xu thế không thể đảo ngược với 86% người tiêu dùng quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho loại hình này.

Nhu cầu mua hiện nay được dẫn dắt bởi người mua nhà lần đầu với nhu cầu ở thực​ cao. Ảnh Nguyễn Lạc

Về chân dung và tâm lý người mua bất động sản, ông Long đánh giá, nhu cầu mua hiện nay được dẫn dắt bởi người mua nhà lần đầu với nhu cầu ở thực​ cao. Trong đó, chung cư tại TP. Hồ Chí Minh được ưa chuộng hơn và rất phù hợp với nhóm người độc thân hoặc gia đình trẻ.

Cụ thể, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình được người tiêu dùng còn độc thân và đã kết hôn, có con dưới 1 tuổi lựa chọn nhiều nhất với tỷ lệ lần lượt là 70% và 53%.

Đối với nhà riêng, 69% có nhu cầu mua với giá từ 2 - 5 tỷ đồng nhưng lượng tin đăng nhà riêng ở khoảng giá đó còn rất hạn chế, ở mức 17%.

Sự chênh lệch này khiến 84% người mua ở vẫn phải đi vay​ với mức vay phổ biến trong khoảng 30 - 50% giá trị bất động sản​. Đất nền là loại hình chưa chứng kiến sự lệch pha cung - cầu này​.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy pháp lý là yếu tố người mua quan tâm nhất khi lựa chọn bất động sản. Bên cạnh đó, hạ tầng cũng là một tiêu chí quan trọng với khẩu vị đầu tư dịch chuyển vào miền Nam​. Các thị trường được ưu tiên đầu tư bất động sản trong năm tới​ gồm Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai…

Ông Lê Bảo Long khuyến nghị, người mua nhà trong thời điểm này cần chú ý đến các vấn đề giá cả (có ưu đãi nhưng giá nhà vẫn có thể ở mức cao do nhu cầu tăng), chất lượng (kiểm tra chất lượng công trình, pháp lý dự án), vị trí (cân nhắc kỹ về vị trí, tiện ích xung quanh), lãi suất ngân hàng (có thể thay đổi theo thời gian) và cập nhật tình hình thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn.

Đối với người thuê nhà, một số lưu ý gồm xác định rõ nhu cầu về vị trí, diện tích, tiện nghi, so sánh giá cả trong cùng khu vực để thương lượng, kiểm tra hợp đồng, tình trạng nhà thuê và điều khoản thanh toán để quá trình diễn ra thuận lợi./.