Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Một tổ hợp dự án bất động sản nghỉ dưỡng "hút khách" du lịch tại Nha Trang

Việt Nam đang ở đâu trong bối cảnh du lịch của khu vực?

Ngành du lịch thế giới đang bật dậy mạnh mẽ với lượng khách quốc tế trong quý I/2023 đạt 80% mức trước dịch (theo Tổ chức Du lịch Thế giới - UNWTO). Tuy vậy, vẫn chưa thúc đẩy được châu Á - Thái Bình Dương (APAC), khu vực duy nhất “rơi lại phía sau” với 54% tổng lượng khách quốc tế trong quý I/2023 so với năm 2019.

Sự vắng bóng khách du lịch Trung Quốc, chính sách kiểm soát biên giới thận trọng của các quốc gia châu Á, chưa kể mối lo ngại của du khách về sức khỏe, chi phí và thời tiết là một số nguyên nhân chính kìm hãm đà phục hồi của du lịch châu Á trong năm 2022.

Tốc độ hồi phục ngành du lịch khắp châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng lên trong năm nay khi hầu hết các điểm du lịch, cụ thể ở Trung Quốc, đã mở cửa.

Theo Cập nhật xu hướng ngành du lịch quý I/2023 của Colliers, ngành du lịch sẽ tiếp tục hồi phục trong năm 2023, kéo theo nhu cầu khách sạn trên toàn khu vực gia tăng và các chỉ số công suất phòng, giá bán phòng trung bình mỗi ngày (ADR) và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) tiếp tục cải thiện.

Tâm lý "du lịch trả thù" (có thể được hiểu là trả thù đại dịch, hoặc chống lại chính Covid-19), cộng với khoản tiết kiệm trong giãn cách khiến người Việt đi du lịch nhiều hơn trong năm 2022, với 101,3 triệu lượt khách nội địa (theo Tổng cục Du lịch - VNAT). Các điểm đến phổ biến như Phú Quốc, Đà Lạt, Sapa, Đà Nẵng và Hạ Long được bình chọn là nơi du khách muốn ghé thăm nhất trong năm ngoái. Nhưng điều đó không hẳn là họ chi tiêu cho du lịch nhiều hơn.

Số liệu của VNAT năm 2022 cho thấy, mỗi du khách người Việt chi tiêu trung bình 51 USD/ngày (khoảng 1,2 triệu VND) và có xu hướng lưu trú ngắn, khoảng 3,62 ngày.

Dù đã khôi phục đường bay quốc tế từ tháng 3/2022, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các quốc gia có lượng khách quốc tế thấp nhất khu vực Đông Nam Á trong năm ngoái. Lượt khách quốc tế năm 2022 vẫn thấp hơn năm lần so với 2019, dù họ lưu trú và chi tiêu hơn gấp đôi khách nội địa.

Trong ba tháng đầu năm 2023, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 2,7 triệu, bằng 1/3 mục tiêu quốc gia (8 triệu) và ít hơn một nửa lượt khách của Thái Lan (6,15 triệu). Chưa kể, cán cân inbound - outbound cũng trở nên mất cân bằng khi ngày càng nhiều người Việt chọn đi du lịch nước ngoài vì giá vé máy bay thấp hơn và thuận tiện hơn.

Không chỉ do thiếu nguồn khách Trung Quốc, hiện tượng du lịch Việt Nam "đi trước về sau" các nước láng giềng thực tế đã được tranh luận nhiều từ trước đại dịch. Năm 2019, tỷ lệ khách quay lại Việt Nam (10%) thấp hơn nhiều so với Thái Lan (82%) và Singapore (89%). Con số này tiếp tục giảm xuống còn 5% vào năm 2022.

Ngoài việc quá phụ thuộc vào một số nguồn khách nhất định (như Nga, Trung Quốc), nguyên nhân chính còn nằm ở các điểm nghẽn cố hữu trong ngành như hạ tầng giao thông và du lịch chưa đồng bộ, thiếu sự đa dạng và định vị khác biệt, hoạt động quảng bá điểm đến quốc tế chưa hiệu quả, và tình trạng thiếu nhân lực hậu đại dịch.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp chứng nhận sở hữu có thời hạn cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ như "chìa khoá", giúp nhà đầu tư yên tâm hơn với bất động sản nghỉ dưỡng

Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Collier Việt Nam cho rằng, với các nhà đầu tư bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng từ lâu đã được xem là phân khúc hấp dẫn và là khoản đầu tư sinh lời trong dài hạn.

“Việt Nam vẫn có các nền tảng cơ bản tốt để phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Chẳng hạn như tầng lớp trung lưu gia tăng, cơ hội du lịch nhiều hơn và thuận lợi hơn nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện, độ mở với thương mại quốc tế giúp thúc đẩy các hoạt động công tác, sự kiện, hội nghị… Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là một nước đi khôn ngoan” - ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Colliers (Việt Nam) đánh giá.

Theo Collier Việt Nam, dù đà hồi phục của du lịch Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng ‘đóng băng’ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam vẫn có một số cơ hội đáng chú ý.

Năm 2019, tỷ lệ lấp đầy của các cơ sở lưu trú du lịch (khách sạn, resort và biệt thự nghỉ dưỡng) đạt 52%, tức trung bình mỗi cơ sở lưu trú trong tổng số 30.000 đều kín trên nửa số phòng. Nhờ lượng khách nội địa, năm 2022, chỉ số này cải thiện rõ nhất ở các điểm du lịch biển như Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Dữ liệu từ Google cho thấy Việt Nam có 6 điểm đến có lượt tìm kiếm tăng 75% mỗi năm gồm Đà Lạt, Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và Hội An.

Nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đã tăng ba lần trong mười năm qua và sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vòng ba năm tới với hơn 100 dự án mới. Các loại phòng từ trung cấp đến hạng sang tăng nhanh nhất - 6,7 lần từ 2009 đến 2022, trong khi số lượng biệt thự và resort shophouse mới của năm 2022 tăng lần lượt 20% và 34% so với năm trước. Số lượng khách sạn được vận hành bởi thương hiệu quốc tế dự kiến tăng gấp đôi trong ba năm tới, từ 127 dự án năm 2022 lên 261 dự án năm 2025.

“Thị trường ngày càng có xu hướng tập trung, khi các chủ đầu tư nội địa có lợi thế sở hữu nhiều bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với các thương hiệu khách sạn quốc tế danh tiếng để chuẩn hóa và nâng cao chất lượng phục vụ cũng như giá trị của tài sản đó” - ông David Jackson nói thêm.

Đồng thời, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) và hợp tác tuy có chậm lại vào năm ngoái, dự kiến sẽ có một mùa sôi động trong vài quý tới. Nắm trong tay một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội và môi trường định giá thuận lợi, các quỹ đầu tư nước ngoài có thể sẽ có những nước đi táo bạo nhằm mở rộng thị phần trước khi doanh thu khách sạn quay lại mức trước dịch. Chẳng hạn như thương vụ giữa Sun Group và IHG, Accor và Ennismore và TNR hay BRG và Hilton.

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp chứng nhận sở hữu có thời hạn cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ đã tạo tiền đề cho sự hồi sinh của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trên khắp Việt Nam, hứa hẹn có sự tăng trưởng hơn nữa trong vài năm tới.