Dồn dập tìm đường xoay vốn

Sau giai đoạn thị trường trầm lắng, bài toán của doanh nghiệp bất động sản đang dần chuyển từ mở rộng quỹ đất sang tối ưu hóa tài sản và dòng vốn. Trong bối cảnh đó, chuyển nhượng một phần dự án, thoái vốn tại các khoản đầu tư hoặc bán tài sản đang trở thành một phương án được doanh nghiệp tính đến.

Tuy nhiên, để bán được tài sản với giá phù hợp hoặc đưa tài sản vào khai thác, doanh nghiệp trước hết phải giải quyết bài toán pháp lý. Đây là yếu tố có thể quyết định tốc độ chuyển hóa tài sản thành dòng tiền.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại danh mục tài sản, chuyển nhượng dự án để giảm áp lực tài chính. Ảnh: An Thư

Trường hợp vừa xảy ra tại dự án Gateway Thảo Điền của Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) cho thấy, một dự án dù đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhiều năm vẫn có thể tiếp tục phát sinh các vấn đề pháp lý cần xử lý. Cụ thể, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ra quyết định xử phạt SonKim Land liên quan việc bán 136 căn hộ tại Gateway Thảo Điền cho cá nhân, tổ chức nước ngoài nhưng không thực hiện việc gửi thông tin về Sở Xây dựng theo quy định.

Không chỉ Sơn Kim Land, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang tìm cách biến một phần tài sản thành nguồn lực cho vòng quay mới. Cách thức có thể khác nhau, từ chuyển nhượng toàn bộ dự án, giảm tỷ lệ sở hữu, tìm đối tác cùng phát triển đến tái cấu trúc danh mục tài sản. Điểm chung là doanh nghiệp tìm cách thu hồi vốn và đưa nguồn lực về những dự án có khả năng tạo tăng trưởng tốt hơn.

Câu chuyện của Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt là một ví dụ. Trong thời gian qua, doanh nghiệp thực hiện nhiều thương vụ chuyển nhượng, thoái vốn và tái cơ cấu danh mục đầu tư, qua đó tạo nguồn lực tài chính.

Ở chiều ngược lại, Phát Đạt cũng tiếp tục huy động vốn và tham gia những thương vụ có quy mô lớn. Điều này cho thấy dòng vốn đang được luân chuyển giữa các tài sản thay vì chỉ tập trung vào việc tích lũy quỹ đất.

Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền cũng rất đáng chú ý bởi câu chuyện chuyển nhượng không đơn thuần nhằm giải phóng tài sản. Trong quý II/2026, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi tài chính gần 896 tỷ đồng từ việc giảm tỷ lệ sở hữu tại dự án Bình Trưng Mới. Khoản thu này đóng góp đáng kể vào mức lợi nhuận cao của doanh nghiệp trong quý.

Trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long lại có sắc thái khác. Doanh nghiệp không đi theo hướng bán tháo tài sản mà sử dụng hợp tác, chuyển nhượng một phần dự án để chia sẻ nguồn vốn và đẩy nhanh vòng quay đầu tư.

Ngay trong quý I/2026, Nam Long ghi nhận khoảng 490 tỷ đồng doanh thu từ một khoản chuyển nhượng dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn duy trì danh mục các đại dự án như Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park và Elyse Island để tạo nguồn doanh số trong những năm tới.

Với Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), câu chuyện lại nghiêng nhiều hơn về tái cấu trúc tài chính và danh mục tài sản. Năm 2026, Novaland xác định một trong những ưu tiên lớn là hoàn tất tái cấu trúc tài chính, đồng thời đẩy nhanh pháp lý và thi công các dự án trọng điểm. Trong nửa đầu năm nay, doanh nghiệp đã bán 4 tài sản nhằm trả nợ và đang xúc tiến thanh lý 5 tài sản khác. Đồng thời, bàn giao tổng cộng 342 sản phẩm, giảm 35% so với cùng kỳ năm trước.

Không bán bằng mọi giá

Nhận định về những chuyển động trên của các doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là “bài toán khó”, việc giữ một tài sản lớn nhưng chưa thể tạo dòng tiền không còn là lựa chọn tối ưu. Ngược lại, chuyển nhượng một phần danh mục, thu hồi vốn và tập trung vào những tài sản có khả năng tạo doanh thu nhanh hơn có thể giúp vòng quay vốn được rút ngắn. Vì vậy, cuộc đua của doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn tới không nằm ở việc ai sở hữu quỹ đất lớn nhất, mà sẽ là khả năng biến tài sản thành dòng tiền nhanh hơn và phân bổ dòng tiền hiệu quả hơn.

“Sức mua suy yếu đang làm lộ rõ áp lực tài chính ở những doanh nghiệp có nền tảng vốn yếu. Nhiều chủ đầu tư đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án để xử lý áp lực tài chính các giai đoạn trước. Song, đây không phải đích đến mà chỉ là công cụ để doanh nghiệp giải phóng nguồn lực, củng cố tài chính và tìm dư địa cho cuộc chơi mới” - ông Thắng chia sẻ.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, tâm lý của các chủ đầu tư vẫn thận trọng, tập trung triển khai các dự án hiện hữu hơn là mở rộng quỹ đất. Nguồn cung bất động sản liền thổ mới trong quý II đạt khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.

Trong bối cảnh đó, chuyển nhượng tài sản trở thành một cách để rút ngắn vòng quay vốn. Doanh nghiệp có thể thu hồi một phần nguồn lực đã đầu tư, giảm nhu cầu sử dụng đòn bẩy và đưa tiền về những dự án có pháp lý rõ hơn, khả năng triển khai nhanh hơn hoặc phù hợp hơn với sức mua.

Tuy nhiên, bán tài sản không đồng nghĩa với bán bằng mọi giá. Giá trị của một thương vụ nằm ở cách doanh nghiệp sử dụng nguồn tiền thu được. Nếu dòng tiền chỉ được dùng để xử lý những khoản nợ đến hạn, doanh nghiệp có thể giảm áp lực trước mắt nhưng chưa chắc tạo được dư địa tăng trưởng mới.

Ngược lại, nếu nguồn vốn được tái phân bổ vào dự án có khả năng tạo doanh thu, hoàn thiện pháp lý hoặc giảm chi phí tài chính, việc chuyển nhượng tài sản có thể trở thành bước đệm cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Điều này cũng lý giải vì sao doanh nghiệp hiện không chỉ quan tâm đến quy mô quỹ đất mà ngày càng chú trọng chất lượng và khả năng tạo dòng tiền của tài sản.

Ở góc độ là chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản cần cân bằng cơ cấu nguồn vốn, tăng huy động qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán và các dòng vốn đầu tư trong, ngoài nước. Việc đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động triển khai dự án mà còn giảm áp lực lên hệ thống tín dụng.

Theo các chuyên gia, sau giai đoạn thị trường đề cao tốc độ mở rộng quỹ đất, “cuộc chơi” đang dần chuyển sang hiệu quả sử dụng vốn và khả năng quay vòng tài sản. Trong cuộc đua mới này, doanh nghiệp có thể không cần sở hữu nhiều nhất, nhưng phải biết tài sản nào nên giữ lại, tài sản nào nên chuyển nhượng và quan trọng nhất là dòng tiền thu về sẽ được đưa vào đâu để tạo ra vòng tăng trưởng tiếp theo