Sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Doanh nghiệp lo ngại phát sinh thêm thủ tục

Ảnh minh họa.

Còn nhiều tranh luận về sàn giao dịch bất động sản

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi lần này đã đề cập chi tiết, đầy đủ hơn những vấn đề của kinh doanh BĐS so với luật hiện hành.

Điều 57 trong dự thảo luật quy định: “Các giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của Luật này”, trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch BĐS chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

“Quy định như vậy liệu có cứng nhắc không? Hiện nay, khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư BĐS đều linh hoạt trong việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên, từ thực tế, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế, ban soạn thảo cần cân nhắc, có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí” - ông Hiệp bày tỏ.

Còn chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS.

Theo Luật Công chứng thì hoạt động công chứng là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch BĐS sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của BĐS, đảm bảo đủ điều kiện mua bán. Quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).

Quy định chưa rõ ràng, còn chồng chéo

Góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng Khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, ban soạn thảo cần xem xét kỹ lưỡng và thấu đáo quy định kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

Tại khoản 1 Điều 14 dự thảo luật quy định: “Trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở của chủ đầu tư dự án BĐS thì quyền sử dụng đất gắn với nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở”. Mặc dù quy định này mới được bổ sung vào nguyên tắc kinh doanh nhà có sẵn, tuy nhiên chưa phù hợp, chưa đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai. Cụ thể, về nguyên tắc việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất; tuy nhiên Luật Đất đai 2013 hay dự thảo hiện nay chưa xác định cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Do đó, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất, cần phải làm rõ vấn đề này trên cơ sở ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, vẫn còn một số điều khoản trong dự án luật khiến doanh nghiệp băn khoăn, mong muốn góp ý để hoàn thiện. Cụ thể, về bố cục dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có Chương 5 quy định về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư và Chương 9 là Quản lý, sử dụng nhà chung cư. Hai nội dung này gần giống nhau, "nên chăng ban soạn thảo nên gộp lại cho dễ đọc hơn" - ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết./.