Cầu vượt cung khiến tỷ lệ lấp đầy tăng

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT), trong 5 tháng năm 2021, diện tích đất công nghiệp cho thuê duy trì ở mức cao 700ha, giảm -12,5% so với cùng kỳ 2020. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới, do đó so với cuối năm 2020, tỷ lệ lấp đầy tăng 1,6%, lên 71,8%.

“Chúng tôi tin rằng, nhu cầu đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng cao trong nửa cuối năm 2021 và 2022, bởi dòng vốn FDI và mở rộng sản xuất đang diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt sự tham gia của Foxconn, OPPO sẽ giúp thu hút nhiều nhà cung cấp/nhà thầu phụ cũng như mở ra cơ hội cho ngành công nghiệp hỗ trợ Việt Nam” – chuyên gia của SSI Research cho biết.

Theo số liệu từ VNDIRECT, giá trị xuất khẩu có áp dụng ưu đãi thuế quan FTA tăng 16,4% mỗi năm trong giai đoạn 2017 – 2020. Theo Bộ Công thương, giá trị xuất khẩu được hưởng ưu đãi thuế FTA năm 2020 đạt 52,76 tỷ USD (+10,9% so với cùng kỳ). Bên cạnh đó, nhờ EVFTA có hiệu lực, xuất khẩu của Việt Nam sang Liên minh châu Âu (EU) đến năm 2030 dự kiến sẽ tăng 44,4%. Các chuyên gia này cho rằng, Hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì dòng vốn FDI trong các năm tới.

Việt Nam có nhiều nhân tố hấp dẫn hơn

Cũng theo VNDIRECT, chi phí hoạt động thấp và nhiều ưu đãi về thuế sẽ là nhân tố giúp Việt Nam hấp dẫn. Dù giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam tăng mạnh từ năm 2019, nhưng với mức giá 108 USD/m2/kỳ thuê tại quý I/2021 vẫn là mức thấp thứ hai trong khu vực, chỉ cao hơn giá thuê đất tại Myanmar. Tại Việt Nam, lương công nhân thấp hơn nhiều so với Thái Lan và Malaysia. Trong khi đó, chỉ có Indonesia có mức giá điện thấp hơn so với Việt Nam.

Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã cắt giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất. Ngoài ra, các công ty tại các khu công nghiệp còn được hưởng các ưu đãi khác như miễn/giảm thuế và miễn thị thực. Các ưu đãi thuế phổ biến dành cho các công ty ở các khu công nghiệp bao gồm miễn thuế trong 2 đến 4 năm, giảm thuế trong 3 đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

bất động sản khu công nghiệp

Các chuyên gia của VNDIRECT còn nhận thấy cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đều đang mở rộng sản xuất mạnh mẽ. Theo đó, các khách thuê hiện hữu đang tích cực mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam.

Theo Tổ chức Ngoại thương Nhật Bản (JETRO), gần 47% doanh nghiệp Nhật Bản có kế hoạch mở rộng sản xuất kinh doanh tại Việt Nam trong 1-2 năm tới. LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors và Ford cũng đã thông báo kế hoạch mở rộng tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp hỗ trợ trong nước cũng được hưởng lợi từ làn sóng FDI và dự kiến mở rộng sản xuất như O.N Vina - một đối tác của Samsung.

Nguồn cung đất khu công nghiệp được đẩy mạnh bổ sung

Các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, nguồn cung đang được đẩy mạnh bổ sung để đáp ứng nhu cầu đất khu công nghiệp ngày càng tăng trong các năm tới.

Trong bối cảnh nhu cầu đang vượt cung, Việt Nam tăng tốc độ thành lập bổ sung đất khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu. Trong 5 tháng năm 2021, Việt Nam thành lập mới 25 khu công nghiệp, bổ sung 7.300ha diện tích đất công nghiệp, mức tăng diện tích đất cao nhất kể từ năm 2015. Tính đến tháng 5/2021, Việt Nam có 394 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất công nghiệp là 80.900ha, tăng +9,9% so với cuối năm 2020. Trong đó, 286 khu công nghiệp với 57.300ha đất công nghiệp đang hoạt động, 108 khu công nghiệp với 23.600ha đang xây dựng, giúp đảm bảo nguồn cung trong tương lai.

“Chúng tôi cho rằng tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao 72 - 74% trong 2021 - 2022 khi nhu cầu tiếp tục vượt cung” – chuyên gia của VNDIRECT cho hay.

bất động sản khu công nghiệp

Theo số liệu từ công ty Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), giá thuê đất tại hai vùng công nghiệp trọng điểm vẫn tăng mạnh trong quý I/2021, cụ thể: Các tỉnh phía Nam tăng trung bình 8,2% so với cùng kỳ lên 111 USD/m2/kỳ thuê; và các tỉnh phía Bắc tăng 8,1% so với cùng kỳ lên 107 USD/m2/kỳ thuê.

Với nhu cầu tăng cao, các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng, giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong nửa cuối năm 2021 và 2022, đặc biệt là đối với các khu công nghiệp ở khu vực trung tâm, do nguồn cung thiếu hụt.

Ngoài ra, VNDIRECR còn cho rằng, thương mại điện tử bùng nổ tại Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp làm dịch vụ kho bãi.

bất động sản khu công nghiệp

Theo Bộ Công thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020 - 2025. Theo CBRE châu Á, sự tăng trưởng trong lĩnh vực thương mại điện tử sẽ thúc đẩy nhu cầu kho bãi thêm 350.000 m2 với doanh thu thương mại điện tử khoảng 25 - 27 tỷ USD, tương đương với 728.000 m2 trong năm 2025 cho Việt Nam./.

Duy Thái