Tỷ trọng phân bổ dòng tiền gia tăng

Dù gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn 2022-2023, nhưng sang năm 2025, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn. Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, GDP ngành bất động sản đã tăng 3,34% (so với 0,24% năm 2023), phản ánh sự cải thiện của hoạt động mua bán và đầu tư.

Các yếu tố hỗ trợ nhóm cổ phiếu bất động sản như chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ, Luật Đất đai sửa đổi (có hiệu lực từ 2025) sẽ giúp giảm bớt các rào cản pháp lý, thúc đẩy việc cấp phép và triển khai dự án nhanh hơn.

Lãi suất thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn. Nguồn cung được cải thiện, các dự án mới, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở trung cấp sẽ đón nhận sự quan tâm mạnh mẽ của người mua.

Dòng tiền quay trở lại, sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu ổn định hơn, giúp các doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính.

Thị trường bất động sản đã có những tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn. Ảnh: T.L

TS. Cấn Văn Lực cũng lưu ý về những rủi ro, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Áp lực nợ trái phiếu và dòng tiền vẫn là thách thức lớn, nhưng khi các rào cản pháp lý dần được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư có cơ hội quay trở lại, tạo động lực giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Thời gian qua, dòng tiền chứng khoán đã có dấu hiệu gia tăng đáng kể, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Bà Đỗ Hồng Vân - Trưởng nhóm Phân tích dữ liệu, Khối dịch vụ Thông tin Tài chính, FiinGroup cho biết, về tỷ trọng phân bổ dòng tiền trên thị trường, nhóm cổ phiếu bất động sản đang đứng sau ngân hàng và chứng khoán.

Trong quá khứ, tỷ trọng phân bổ dòng tiền đối với nhóm bất động sản đạt khoảng 24% tới 30%. Nhưng hiện nay, chỉ rơi vào khoảng 15% - 16%. Điều này kết hợp với câu chuyện định giá của nhóm đang ở vùng thấp trong giai đoạn từ năm 2020 cho đến nay tạo nên dư địa rất lớn khi tham gia vào nhóm cổ phiếu bất động sản, đặc biệt nhóm này đang có câu chuyện hồi phục từ đáy.

Tuy nhiên, chuyên gia FiinGroup cũng nhấn mạnh rằng, nhiều nhà đầu tư lầm tưởng rằng một nhóm ngành có mức định giá thấp là đủ hấp dẫn để "xuống tiền". Song chúng ta nên nhìn sâu vào bên trong, yếu tố nào tác động đến định giá. Dù là định giá cao, những doanh nghiệp đó có cơ hội để đưa định giá về mức thấp hơn hay không, cũng như xác suất tạo ra lợi nhuận để đưa mặt bằng định giá về mức thấp.

Tiềm năng về giá trong năm 2025

Chuyên gia FiinGroup chỉ ra rằng, rủi ro chính đối với các doanh nghiệp bất động sản là áp lực tái cấp vốn trong năm 2025, nhất là dòng tiền phải trả từ kênh trái phiếu. Theo thống kê, khoảng 130.000 tỷ đồng bao gồm cả nợ trái phiếu gốc và lãi trong năm nay, áp lực nhất rơi vào tháng 7 và tháng 8.

Bà Đỗ Hồng Vân đánh giá, áp lực trả nợ trái phiếu sẽ không quá ảnh hưởng như giai đoạn trước. Bởi trong thời điểm này, cả nhà điều hành, doanh nghiệp hay thị trường đã có sự chuẩn bị cẩn thận hơn, kỹ càng hơn so với giai đoạn trước đó.

Đồng thời, những yếu tố liên quan tới pháp lý, mở bán dự án hay triển khai dự án cũng cần được lưu ý. Đưa ra chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản, vị chuyên gia cho rằng, cần lưu ý tới việc doanh nghiệp bán được hàng hơn là ghi nhận lợi nhuận. "Dòng tiền thực sự sẽ '"chảy" vào túi các doanh nghiệp khi họ bắt đầu mở bán hàng. Giai đoạn này sẽ tạo ra hiệu ứng tích cực về mặt giá cổ phiếu" - bà Đỗ Hồng Vân nhận định.

Trong năm 2025, triển vọng lợi nhuận của ngành bất động sản được kỳ vọng có sự bứt phá mạnh mẽ nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ, đây được coi là động lực chính cho mục tiêu tăng trưởng GDP cao (8%).

Về tiềm năng giá cổ phiếu 2025, năm 2024 là năm đáng thất vọng của cổ phiếu bất động sản dân cư khi giá của hầu hết các cổ phiếu trong ngành gần như đi ngang, hay thậm chí là giảm, do dòng tiền đầu tư thận trọng bởi triển vọng lợi nhuận của ngành chưa rõ ràng.

Với triển vọng kinh doanh được cải thiện, đây là một trong những ngành có tiềm năng về giá trong năm 2025. Tuy nhiên, rủi ro chính vẫn là tiến độ tháo gỡ pháp lý, nếu quá trình này diễn ra chậm hơn dự kiến, tốc độ triển khai và bàn giao dự án sẽ bị ảnh hưởng.

Nhận định về triển vọng của nhóm ngành bất động sản trong năm 2025, ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao, Công ty chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đã dần được giải quyết với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, địa phương các sở ban ngành, phối hợp tháo gỡ vướng mắc cho dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, cổ phiếu đã nằm ở vùng đáy trong một thời gian dài, chỉ chờ hồi phục dần cho nên nhà đầu tư mua tại giai đoạn này sẽ được hưởng lợi.