Điều cần thiết nhưng cần thận trọng...

Nhìn lại giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản bắt đầu suy giảm, nguồn cung giảm mạnh so với giai đoạn trước. Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai.

Thêm vào đó là tình trạng tại nhiều khu đô thị, nhà đầu tư mua đầu cơ chiếm tỷ trọng lớn đến 70%, chỉ số ít là để ở thực sự, gây lãng phí về đất đai.

Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản chậm triển khai, bỏ hoang...gây lãng phí. Ảnh minh hoạ.

Điều đáng nói, giá bất động sản vẫn cứ tăng cao gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình của đa số người dân. Điển hình Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh không còn phân khúc chung cư có giá phù hợp với thu nhập phần đông người dân.

Số liệu thống kê cho thấy mức chênh lệch ngày càng lớn trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, phân khúc căn hộ trung và cao cấp chiếm đa số. Chẳng hạn, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao nhưng lượng giao dịch thấp, chỉ khoảng 10% sản phẩm chào bán ra thị trường. Nhà ở riêng lẻ cũng duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Tại TP. Hồ Chí Minh, nhà đất tăng "không kiểm soát", mất cân đối giữa giá cả và giá trị dẫn đến giao dịch giảm mạnh. Phần lớn dự án nhà ở gặp vướng mắc, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai.

Như vậy, thời gian qua, thị trường bất động sản dường như dư thừa nhà ở cao cấp trong khi nhà ở bình dân, nhà xã hội - phân khúc dành cho công nhân, người lao động thu nhập thấp, lại thiếu.

Trước tình trạng này, mới đây, Quốc hội đã giao Chính phủ sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang... bảo đảm đồng bộ với những nội dung đổi mới trong pháp luật về đất đai.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhận định việc làm này là cần thiết cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản bởi những lợi ích đáng kể như tăng nộp ngân sách nhà nước, hạn chế được nạn đầu cơ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như khả năng sẽ giúp bình ổn, làm chậm tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn, từ đó cải thiện vấn đề an sinh xã hội.

Khi quy định này được ban hành và áp dụng, những nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản cần tính toán cơ cấu lại danh mục tài sản một cách hợp lý, theo dõi sát các diễn biến của thị trường, các quy định pháp luật mới nhất cũng như xây dựng cho mình kế hoạch dòng tiền phù hợp và linh hoạt,..

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá nếu việc đánh thuế mục đích chỉ để nhắm đến nhóm đối tượng đầu cơ, mua giữ đất đai nhưng không đưa vào khai thác sử dụng thì sẽ không làm giảm giá bất động sản. Bởi cho dù đánh thuế, người mua hay các nhà đầu tư chỉ giảm tần suất mua nhà, giảm số lượng giao dịch khiến thị trường bớt nóng chứ giá cả thực tế vẫn leo thang.

“Nếu đánh thuế một cách "đại trà" sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi chính họ là người sẽ chịu các khoản thuế phí cuối cùng. Mặt khác, những gia đình làm việc chăm chỉ, tích góp nhiều năm muốn mua thêm căn nhà thứ 2, thứ 3 cho con cái, tuy nhiên khi chưa sử dụng đến họ cho người khác thuê. Như vậy, đó vẫn là những mục đích hoàn toàn hợp lý, giúp ích cho xã hội” - bà An nói.

Cần có lộ trình và đúng thời điểm

Theo ông Võ Hồng Thắng, công tác triển khai áp dụng trên thực tiễn đòi hỏi phải có định hướng, lộ trình rõ ràng cũng như xây dựng cơ chế chuyên biệt thí điểm tại các thành phố, đô thị lớn trước khi áp dụng phổ rộng trên phạm vi cả nước. Cần tránh việc dùng liệu pháp sốc có thể dẫn đến những hệ quả bất lợi có thể xảy đến cho thị trường trong ngắn hạn, đặc biệt là ở thời điểm hiện tại khi mà thị trường vẫn còn nhiều khó khăn cần phải đối mặt.

Đánh thuế bất động sản cần dùng đúng cách và đúng liều lượng. Ảnh minh hoạ.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng chia sẻ khó khăn lớn nhất trong việc đánh thuế bất động sản thứ hai hiện nay là chưa hoàn thiện, minh bạch về dữ liệu về tài sản là bất động sản, dẫn đến khó xác định chính xác đối tượng chịu thuế.

“Tôi lấy ví dụ, trường hợp đề xuất đánh thuế với tổ chức, cá nhân sở hữu các biệt thự bỏ hoang, nếu đánh thuế thì cần tiêu chí nào gọi là biệt thự bỏ hoang? Thậm chí chủ sở hữu những căn biệt thự này có thể lách luật bằng cách thuê người khác đứng tên, thậm chí đăng ký tạm trú cho họ ở đấy để căn biệt thự không còn bị bỏ hoang. Vậy nếu chỉ theo chính sách đi vào biệt thự bỏ hoang thì chúng ta có làm được hay không?” - GS. Đặng Hùng Võ dẫn chứng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề cốt lõi ở đây là cần loại bỏ tư duy bảo vệ quyền riêng tư tài sản, thay bằng tư duy minh bạch tài sản, buộc phải giải trình nguồn gốc tài sản, đây là cách duy nhất dẹp bỏ tham nhũng.

Ngoài ra, việc ban hành sắc thuế bất động sản không có nghĩa là tăng thuế, mà là xác định mức thuế cao đối với hành vi đầu cơ và mức thuế thấp với đa số người dân có nhà đất đủ dùng.

Vì thế, để thực hiện được quy định về đánh thuế tài sản, nhất là thuế bất động sản cần kết hợp với việc hoàn thiện Luật Phòng chống tham nhũng, Bộ luật Dân sự và nhiều luật khác có liên quan.