Quy định căn hộ 25m2: Cẩn trọng những hệ lụy khó lường

Nếu chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị

Bởi vậy, không thể cho phát triển căn hộ diện tích 25m2 được. Đây là quan điểm của Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, khi trao đổi với phóng viên TBTCVN.

* PV: Thưa ông, tại dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc có quy định, CHCC phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh và có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2. Quan điểm của ông về đề xuất này như thế nào?

- Ông Trương Anh Tú: Trước đây, theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã được bãi bỏ. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan hiện hành hiện chỉ có quy định chung là đối với CHCC thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

Ông Trương Anh Tú

Về đề xuất của Bộ Xây dựng quy định CHCC phải có diện tích tối thiểu 25m2 tôi cho rằng, về mặt lý thuyết quy định này có ưu điểm là sẽ góp phần giải quyết phần nào nhu cầu rất lớn về nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… Đối với người thu nhập thấp, những căn hộ diện tích lớn khoảng từ 60 – 70m2 trở lên với giá khoảng một vài tỷ đồng là ước mơ quá xa vời, do đó, nếu có những căn hộ diện tích nhỏ, giá bán thấp hơn thì cơ hội được có nhà ở của những người có thu nhập thấp sẽ hiện hữu hơn.

Tuy nhiên, đấy là những ưu điểm xét về mặt lý thuyết, còn quan sát trên thực tế tôi cho rằng, ngay cả nếu áp dụng quy định CHCC có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị. Bởi lẽ, theo tìm hiểu của tôi, hiện trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2, nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với rất nhiều người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức. Điều đó có nghĩa, mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được kết quả như mong muốn. Trong khi đó, nếu cho phép quy định CHCC có diện tích tối thiểu 25m2, tôi cho rằng có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

* PV: Xin ông phân tích cụ thể về những hệ lụy mà ông vừa đề cập?

- Ông Trương Anh Tú: Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì số lượng cư dân sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần, theo đó, sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân. Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Xét ở tầm vĩ mô, nếu chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao mới. Đảng, Nhà nước đã, đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, tránh tập trung quá lớn dân cư vào trung tâm, vùng lõi đô thị. Song song với đó là nỗ lực giải quyết những khu nhà ổ chuột với những căn hộ siêu nhỏ nhem nhuốc, lộn xộn tại các đô thị… Đặt trong bối cảnh như vậy, nếu cho xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào chúng ta đang “đổ thêm dầu vào lửa”, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… - vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay.

Bên cạnh đó, nhìn xa hơn, các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Đảng, Nhà nước luôn đặt những mục tiêu phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng lên theo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Đơn cử, theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội, Hà Nội phấn đấu đến năm 2020, nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người năm 2015… Như vậy, vô hình trung các chính sách về phát triển nhà ở đang mâu thuẫn với nhau, cũng như kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người mà các tỉnh, thành phố đang phấn đấu.

Ngoài ra, có một điểm tôi quan ngại là, Luật Nhà ở 2014 quy định CHCC phải thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01: 2008/BXD). Tức là, hiện chưa có quy định nào cho phép căn hộ 25m2 tồn tại. Song trên thực tế, hiện trên thị trường, nhiều chủ đầu tư đã ồ ạt xây dựng, rao bán hàng loạt căn hộ này tại nhiều dự án. Vậy có phải chúng ta đang hợp thức hóa cho sai phạm?

* PV: Từ những chia sẻ ở trên, góp ý cho dự thảo này về quy định diện tích căn hộ chung cư, ông có đóng góp ý kiến gì không?

- Ông Trương Anh Tú: Tôi cho rằng, quan điểm về diện tích tối thiểu của CHCC là 45m2 như đã quy định trong Luật Nhà ở 2005 cần phải được giữ lại. Bởi, không phải ngẫu nhiên mà trước đây các nhà khoa học về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch… đã nghiên cứu và đưa ra diện tích tối thiểu này. Chúng ta phải hiểu rằng căn hộ phải được hiểu là một không gian sinh sống cho một mô hình gia đình phổ biến ở Việt Nam là vợ chồng và 2 con (4 người), với đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh để đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt cơ bản của một gia đình. Với căn hộ 25m2 – chỉ tương đương bằng một phòng khách sạn, tôi cho rằng rất khó để thiết kế đầy đủ các chức năng đó trong căn hộ.

Ngoài ra, đối với vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân, tôi cho rằng, có thể có nhiều giải pháp như Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng, phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo…

* PV: Xin cảm ơn ông!

Diệu Thiện (thực hiện)