Tín dụng bất động sản vẫn trong kiểm soát

Thông tin từ bà Hà Thu Giang - Phó Vụ trưởng phụ trách Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm từ trên 26% năm 2018 xuống 11,89% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Theo số liệu đến cuối tháng 11/2021, tín dụng bất động sản chỉ tăng khoảng 12% so với năm trước, thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung. Tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18 - 20% trong tổng dư nợ nền kinh tế.

Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp tín dụng vào các lĩnh vực như bất động sản, trái phiếu, chứng khoán…

Trong quan điểm điều hành dòng tín dụng nói chung, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng đã và sẽ vẫn được định hướng tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; có chính sách hỗ trợ hợp lý đối với các đối tượng gặp khó khăn do dịch Covid-19. Tính cuối tháng 12/2021, hệ thống các tổ chức tín dụng đã cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ cho khoảng 780.000 khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, với dư nợ trên 301.000 tỷ đồng; lũy kế giá trị nợ đã cơ cấu từ 23/1/2020 đạt khoảng 616.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng đã miễn, giảm, hạ lãi suất cho trên 2,26 triệu khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch với dư nợ hơn 3,9 triệu tỷ đồng; cho vay mới lãi suất thấp hơn so với trước dịch, với doanh số lũy kế từ 23/1/2020 đến cuối năm 2021 đạt trên 7,6 triệu tỷ đồng cho khoảng 1,32 triệu khách hàng.

Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, trái phiếu, chứng khoán… Tuy nhiên, tín dụng đối với bất động sản cũng cần có sự phân biệt tín dụng cho mục đích tiêu dùng phục vụ nhu cầu chỗ ở của người dân và mục đích đầu cơ. Theo đó, ngân hàng vẫn ưu tiên tạo điều kiện về các nhu cầu vốn vay cho người mua nhà để ở.

Tiếp tục kiểm soát dòng vốn

Mặc dù các số liệu chính thức cho thấy dòng vốn vào bất động sản vẫn ở mức phù hợp, nhưng cũng có ý kiến nghi ngại việc dòng vốn có thể đi vòng qua hình thức vay vốn phục vụ mục đích khác, nhưng thực chất để đầu cơ bất động sản. Về vấn đề này, ông Lê Thành Hòa - Chuyên gia phân tích lĩnh vực ngân hàng thuộc Công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, tình trạng nêu trên là có thể có, nhưng không có cơ sở rõ ràng.

4 ngưỡng rủi ro đối với ngân hàng cho vay bất động sản theo Thông tư 23

Về nguyên tắc, các ngân hàng đều có quy trình cho vay khá chặt chẽ để kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay. Các yêu cầu thông thường để doanh nghiệp vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh là phải có tài sản thế chấp, có phương án kinh doanh khả thi, có hợp đồng mua bán với nhà cung ứng... Ngoài ra, các ngân hàng khi giải ngân vốn cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh thường giải ngân trực tiếp vào tài khoản của nhà cung cấp, chứ không giải ngân vào tài khoản của bên vay. Đây cũng là một trong những biện pháp nghiệp vụ thông thường của ngân hàng để đảm bảo người vay vốn không tự tiện mang tiền đi dùng vào việc khác.

Lý thuyết là vậy, nhưng thực tế vẫn có thể có “khe hở” nếu có sự bắt tay giữa ngân hàng và doanh nghiệp để lách quy định. Ông Lê Thành Hòa cho biết, giải pháp để khắc phục sự “rò rỉ” này chỉ có thể là tăng cường kiểm tra giám sát trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, để đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích. Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này cho biết sẽ tiếp tục theo dõi rất sát sao đối với hoạt động cho vay các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như cho vay kinh doanh bất động sản. Sắp tới, Ngân hàng Nhà nước có thể sẽ tổ chức một số hội nghị chuyên đề về vấn đề này, nhằm mục đích vừa cảnh báo, vừa định hướng, vừa tăng cường kiểm tra giám sát dòng tiền vào những lĩnh vực này.

Một số chuyên gia cũng đưa ra ý kiến về giải pháp kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản khi cho rằng, ngoài việc kiểm soát quy trình vay của các ngân hàng, thì việc kiểm soát “cổng vào” của thị trường cũng là quan trọng. Hiện nay, tỷ lệ giao dịch bất động sản bằng tiền mặt vẫn còn rất lớn nên không thể kiểm soát được dòng tiền vào thị trường đến từ đâu. Theo đó, giao dịch bất động sản nếu được thanh toán qua ngân hàng thì việc kiểm soát dòng tiền sẽ rõ ràng hơn.

Ngoài ra, một trong những nội dung đề cập trong Thông tư số 23/2021/TT-NHNN có đưa ra những tiêu chí về rủi ro cho vay bất động sản để phân hạng ngân hàng.