Động lực mới cho nhà ở xã hội

Kỳ vọng vào các cơ chế mới

Với những đổi mới tư duy mang tính nền tảng, việc Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nhận được nhiều sự quan tâm của các thành viên thị trường.

Trong đó, đáng chú ý là việc đề xuất nâng mức thu nhập với cá nhân độc thân mua nhà ở xã hội lên tối đa 20 triệu đồng một tháng, tăng 5 triệu đồng so với hiện nay; còn với trường hợp hai vợ chồng thì tổng thu nhập được nâng lên ngưỡng 40 triệu đồng, tăng 10 triệu đồng so với trước kia.

Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức thu nhập với cá nhân độc thân và cặp vợ chồng mua nhà ở xã hội. Ảnh: Dũng Minh

Trên thực tế, việc đề xuất gia tăng mức thu nhập đã được các thành viên thị trường đề xuất từ rất lâu. Mặc dù từ Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, mức thu nhập bình quân cho cá nhân và hộ gia đình đã được nâng từ 11 triệu đồng/người lên 15 triệu đồng/người, tuy vậy, diễn biến thị trường cho thấy quy định này phù hợp với các đô thị loại 1, 2, 3 và 4, nhưng không phù hợp với các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, vì các thành phố này chi phí đắt đỏ hơn, đặc biệt là chi phí thuê nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, nếu loại trừ tiền sử dụng đất, cộng với các hỗ trợ khác như rút ngắn thủ tục thực hiện dự án, thủ tục bán nhà nhanh hơn… thì giá bán nhà ở xã hội với dự án ở khu vực trung tâm sẽ từ 35 triệu đồng/m2, khu vực các quận bên ngoài khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, khu vực các huyện vùng ven khoảng 20 triệu đồng/m2. Sự khác biệt này nằm ở chi phí thủ tục, chi phí vốn, cũng như chi phí xây dựng ở mỗi nơi mỗi khác, vì vậy, việc nâng hạn mức thu nhập và nới các tiêu chí tham gia mua nhà ở xã hội sẽ giảm áp lực cho cả phía cung và phía cầu.

Lưu ý rằng, hồi tháng 5/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, với việc trao quyền chủ động về giá bán đầu ra cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu xây dựng giá bán vượt ngưỡng nhóm đối tượng thu nhập như Nghị định số 100/2024/NĐ-CP thì sẽ hạn chế đầu ra cho doanh nghiệp. Vì vậy, việc nới điều kiện về thu nhập và một số điều kiện khác trong dự thảo đề xuất của Bộ Xây dựng là phù hợp với tình hình và thu nhập thực tế của nhóm nhu cầu ở thực tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản từng làm nhà ở xã hội cho hay, đan xen giữa mục tiêu an sinh xã hội thì việc điều chỉnh lại điều kiện về thu nhập là cách để đảm bảo một thị trường cạnh tranh tự do, bình đẳng cho thị trường bởi lẽ nhà ở xã hội thực tế cũng là một loại hình sản phẩm bất động sản, và doanh nghiệp cũng không muốn làm ra rồi lại không bán được.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes, chuyên gia về nhà ở xã hội cho rằng, vấn đề lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi triển khai nhà ở xã hội là họ mong muốn không phải đau đầu với các bài toán liên quan đến lợi nhuận, chi phí tài chính hay các vấn đề kinh doanh của dự án. Do đó, nếu không tạo hành lang thông thoáng về pháp lý thì sẽ rất khó cho phân khúc này đẩy nhanh tiến độ, nhất là khi Chính phủ đang quyết tâm triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội tới 2030.

Ảnh minh họa. Nguồn: Shutterstocks

Cơ chế càng cụ thể, doanh nghiệp càng dễ làm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 633.559 căn gồm: 146 dự án hoàn thành với quy mô 103.717 căn; 144 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 127.261 căn; 402 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 402.581 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6% so với chỉ tiêu đặt ra tại Đề án (tổng số đầu tư xây dựng là khoảng 1.062.200 căn).

Nhìn chung, những nỗ lực của Chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đang phát huy tác dụng rõ rệt và trở thành động lực tăng trưởng chính cho thị trường trong quý vừa qua. Chỉ tính riêng trong quý II/2025, số lượng dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới đã tăng vọt 167% so với cùng kỳ. Dự kiến, tổng số căn nhà ở xã hội hoàn thành trong cả năm 2025 dự kiến đạt 74.000 căn, gấp ba lần tổng nguồn cung của cả năm 2024 khi hàng loạt dự án đang đẩy anh tiến độ triển khai.

Nguồn: VIS Ratings

Điển hình như 3 tòa nhà cao 10 tầng với khoảng 650 căn hộ của Sun Group trong khuôn viên Sun Urban City tại Hà Nam (cũ), 9 tòa nhà 9 tầng quy mô 1.152 căn hộ tại Phúc Yên - Vĩnh Phúc (cũ) của Công ty cổ phần Xây dựng Thăng Long hay dự án nhà ở xã hội tại số 4 với quy mô 864 căn hộ của Cideco tại TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, thậm chí Vinhomes đã được chấp thuận mở bán dự án nhà ở xã hội Happy Home Tràng Cát với quy mô 3.800 căn hộ tại phường Hải An, TP. Hải Phòng vào hồi đầu tháng 7/2025.

Theo đánh giá của VIS Ratings, sự bùng nổ này được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp và trung bình tại các thành phố lớn. Các doanh nghiệp có danh mục nhà ở xã hội lớn như Vinhomes, Viglacera, Becamex, Nam Long, Hodeco… được cho là sẽ hưởng lợi lớn từ xu hướng này.

Một điểm đáng lưu ý theo đơn vị nghiên cứu này là thời gian vừa qua, khả năng tiếp cận vốn giá rẻ cho phân khúc nhà ở xã hội đã được cải thiện rõ rệt. Vào tháng 6/2025, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo áp dụng mức giảm lãi suất 1 - 2% cho người mua nhà dưới 35 tuổi và mức lãi suất vay ưu đãi 6,4% cho các chủ đầu tư, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng thị trường.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, nguồn cung nhà ở xã hội đã có nhiều chuyển biến từ đầu năm 2025 tới nay. Việc cắt giảm thủ tục đầu tư và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua cùng các tháo gỡ các chính sách về điều kiện và thủ tục mua nhà là bước đi thiết yếu nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án nhà ở xã hội, qua đó cải thiện nguồn cung, giải quyết bài toán chênh lệch cung – cầu và giá nhà ở quá cao hiện tại.

Tất nhiên, theo nhiều thành viên thị trường, vẫn còn một số vấn đề cần sớm tháo gỡ, đơn cử như việc mong muốn hoàn thiện cơ chế chuyển đổi với các dự án dành cho các doanh nghiệp chủ động phát triển dự án nhà ở xã hội bằng chính quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập hoặc các vấn đề về thực thi ở cấp chính quyền địa phương sau khi các văn bản mới ban hành.

Có như vậy, các doanh nghiệp tin tưởng sẽ có điều kiện để cơ cấu bài toán tài chính, đảm bảo mức giá bán nhà ở xã hội phù hợp cho từng khu vực, từng đối tượng./.