Trong quý II/2025, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) trên thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, đặc biệt từ những cải cách trong khung pháp lý và các chính sách hỗ trợ nguồn vốn. Theo đánh giá của VIS Rating, những thay đổi này không chỉ góp phần tháo gỡ nút thắt về thủ tục đầu tư mà còn thúc đẩy đáng kể tiến độ triển khai dự án, mở đường cho giai đoạn phục hồi mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm.

Một trong những điểm sáng rõ nét nhất là sự cải thiện mạnh mẽ về môi trường pháp lý. Hoạt động cấp phép và phê duyệt dự án NƠXH trong quý II tăng tới 167% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nỗ lực đẩy nhanh tiến độ từ các cơ quan quản lý. Đáng chú ý, Nghị quyết 201/2025/QH15 về việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đã chính thức được ban hành.

“Quỹ này sẽ tập trung đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tài trợ xây dựng các dự án NƠXH, trong đó đặc biệt ưu tiên phân khúc nhà cho thuê giá phải chăng - một hướng đi phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường” - ông Dương Đức Hiếu - Chuyên gia phân tích cao cấp từ VIS Rating cho biết.

Song song đó, Nghị định 192/2025/NĐ-CP cũng tạo điều kiện thuận lợi khi cho phép phê duyệt chủ trương đầu tư và chỉ định chủ đầu tư mà không cần thông qua đấu thầu đối với các dự án NƠXH. Chính sách này giúp đơn giản hóa quy trình pháp lý, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, đặc biệt có lợi cho các doanh nghiệp sở hữu danh mục NƠXH lớn.

Trên thị trường, nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp khiến giá nhà tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh. Trong quý II/2025, giá sơ cấp trung bình tại đây tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh hơn 80% nguồn cung mới rơi vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tuy nhiên, xu hướng đẩy mạnh phát triển NƠXH đang mở ra kỳ vọng mới cho việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn. Số lượng căn NƠXH hoàn thành trong 7 tháng đầu năm đã đạt 37.000 căn, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên khoảng 74.000 căn, gấp 3 lần so với năm 2024.

“Trong giai đoạn 2026 - 2030, nguồn cung NƠXH được kỳ vọng tăng trung bình 20% mỗi năm, đi kèm với việc đầu tư nâng cấp hạ tầng kết nối đến các đô thị vệ tinh” – ông Hiếu nhận định.

Trên khía cạnh tài chính, khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư NƠXH được cải thiện rõ rệt. Theo ông Lê Việt Cường – Chuyên gia phân tích từ VIS Rating, phát hành trái phiếu bất động sản phục hồi mạnh mẽ, với tổng lượng phát hành trong 8 tháng đầu năm 2025 tăng 35,6% so với cùng kỳ. Trong đó, các chủ đầu tư thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng lớn nhờ đẩy mạnh hoạt động tái cấu trúc và mở rộng quỹ đất. Tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận tăng trưởng đáng kể - đạt mức tăng trưởng dư nợ 33% so với cùng kỳ (năm 2024 là 24%).

Đặc biệt, chính sách lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà và chủ đầu tư NƠXH đang tạo động lực lớn cho thị trường. Kể từ tháng 6/2025, NHNN đã chỉ đạo giảm lãi suất từ 1 - 2% đối với người mua nhà dưới 35 tuổi. Đồng thời, mức lãi suất vay dành cho chủ đầu tư NƠXH được áp dụng ở mức 6,4%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, tạo điều kiện thuận lợi để tăng tốc triển khai dự án.

Về sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, ông Cường chỉ ra rằng, đòn bẩy tài chính tiếp tục duy trì ổn định. Hệ số nợ trên EBITDA trong quý II/2025 đạt mức 3,2 lần, gần như không thay đổi so với quý I. Các doanh nghiệp như SJS và KDH ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ cao nhất khi đẩy mạnh tái khởi động những dự án từng bị trì hoãn. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) có dấu hiệu phục hồi nhưng không đồng đều giữa các chủ đầu tư. Trong đó, một số doanh nghiệp lớn cải thiện đáng kể nhờ dòng tiền ứng trước từ khách hàng và đối tác, trong khi nhiều doanh nghiệp khác vẫn còn đối mặt với áp lực dòng tiền yếu.

Tín hiệu tích cực khác là việc các chủ đầu tư niêm yết đang giảm dần sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng để mở rộng quy mô. Trong quý II/2025, tài sản của nhóm doanh nghiệp này tăng nhanh hơn nợ vay, lần đầu tiên sau 5 quý liên tiếp nhờ chiến lược đa dạng hóa nguồn vốn.

“Trong nửa cuối năm, đòn bẩy tài chính được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện, khi tăng trưởng nợ chậm lại, đồng thời doanh thu và lợi nhuận gia tăng nhờ đẩy mạnh hoạt động bàn giao sản phẩm” – ông Cường nhấn mạnh./.