Ảnh minh họa. Dũng Minh

Áp lực chuyển đổi trạng thái

Sau gần một năm “hái quả ngọt” từ ba thương vụ chốt lời căn hộ, anh Trần Đình Việt – một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội – quyết định tạm dừng đầu tư vào đứng ngoài thị trường quan sát từ đầu tháng 8/2025. Không phải vì thiếu vốn, mà theo anh Việt, với ngân sách tài chính hiện tại, cảm giác với anh giá đã “kịch trần” khi giá các căn hộ mở bán mới được đẩy lên quá cao trong thời gian gần đây.

Số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 như Lancaster Legacy trung bình 149 triệu đồng/m2, Heritage West Lake 140 triệu đồng/m2, Discovery Complex 115 triệu đồng/m2, Vinhomes Global Gate 130 triệu đồng/m2, Sun Feliza Suites Cầu Giấy, Starlake Tây Hồ Tây, The Nelson Private Residences dao động từ 130-180 triệu đồng/m2.

“Với mức giá như vậy, dù săn được các căn hộ diện tích nhỏ từ 29 – 34m2, tổng chi phí đầu tư cũng lên tới 5 – 6 tỷ đồng, chưa kể sẽ khó có lãi ở mức này” ông Việt phân trần và cho biết, không chỉ anh mà nhiều bạn bè anh sau khi chốt lời không còn tiếp tục bám vào sóng chung cư nữa.

Đồng quan điểm, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư có kinh nghiệm 10 năm chia sẻ, đầu năm, nhìn về thị trường bất động sản thấy cơ hội ở khắp nơi, cứ mua là có lời. Nhưng chỉ vài tháng sau, những thông tin về giá tăng đột biến, kèm theo các thông tin liên quan đến các chính sách thuế chuyển nhượng và yêu cầu của Chính phủ về điều tiết giá nhà khiến nhiều nhà đầu tư như anh rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” khi tiền mặt sẵn có nhưng không dám đầu tư.

Điều này cũng phản ánh trong số liệu của Bộ Xây dựng khi cho thấy, mặc dù giá tăng nhưng lượng giao dịch bất động sản trong quý III/2025 lại tiếp tục giảm so với quý trước. Theo thống kê trong quý, có khoảng 136.680 giao dịch, bằng 87% so với quý II và bằng khoảng 97% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có hơn 32.100 giao dịch thành công, bằng 93,1% so với quý II/2025 và bằng 83,6% so với cùng kỳ, cùng với đó đất nền giảm sâu hơn khi có hơn 104.500 giao dịch thành công bằng 85,3% so với quý II.

Bộ Xây dựng đánh giá, nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng giá mạnh không chỉ là khan hiếm quỹ đất hay chi phí đầu vào leo thang, quy trình pháp lý chậm mà còn đến từ kỳ vọng cao của chủ đầu tư.

Cùng chung quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, nguồn cung hiện nay dù mạnh nhưng nhưng phần lớn tập trung ở những khu vực mà nhu cầu mua ở thực còn hạn chế, khiến thanh khoản toàn thị trường khó cải thiện.

Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn này

Số liệu ghi nhận từ IQI Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản 2025 diễn ra trong bối cảnh nhiều thông tin chính sách, vĩ mô thay đổi, nhà đầu tư được phân hóa thành 3 nhóm, bao gồm: Nhóm 1 là 40% nhà đầu tư thuộc nhóm thận trọng tích cực. Đây là nhóm vẫn giữ vững niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường Việt Nam nhưng đã áp dụng chiến lược đầu tư thận trọng hơn hẳn. Họ ưu tiên thanh khoản, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, tránh xa các đợt sóng đầu cơ ngắn hạn.

Nhóm thứ hai, chiếm tỷ lệ 35%, là nhóm quan sát chờ đợi. Nhóm này đã tạm dừng hoặc giảm đáng kể hoạt động đầu tư, quyết định đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt là những thay đổi về chính sách và lãi suất. Đáng chú ý, 78% nhà đầu tư thuộc nhóm này bày tỏ kế hoạch sẽ quay lại thị trường trong vòng 12 - 18 tháng tới, cho thấy đây chỉ là sự tạm dừng chiến thuật chứ không phải rút lui hoàn toàn.

Ảnh minh họa. Shutterstock

Trái ngược với hai nhóm trên, nhóm tận dụng cơ hội chiếm 25% nhưng lại có sức ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường. Đây là những nhà đầu tư có kinh nghiệm, nguồn lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn. Họ xem giai đoạn thị trường nhiễu động hiện tại là cơ hội hiếm có để “bắt đáy” hoặc mua vào các tài sản có tiềm năng với mức giá tốt hơn.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng giai đoạn nửa đầu 2025 đã khiến giá nhà đất bị “thổi lên quá nhanh”, vượt xa mọi dự báo. Sự thiếu đồng bộ trong chính sách, cộng thêm rủi ro địa chính trị từ bên ngoài, khiến thị trường rơi vào trạng thái khó đoán định. Điều này khiến giai đoạn còn lại của năm 2025 sẽ tiếp tục là một giai đoạn “giằng co”, nơi tâm lý chờ đợi và sự thận trọng chiếm ưu thế. Những tín hiệu tích cực – nếu có – cũng chỉ được kỳ vọng rõ nét hơn vào năm 2026 khi các chính sách mới ban hành.

Đặc biệt, với kế hoạch làm sạch dữ liệu và xây dựng hệ thống giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý, điều này dự đoán sẽ thay đổi hoàn toàn phương thức giao dịch, qua đó tạo ra sự chuyển biến đáng kể với cả nhà đầu cơ, nhà đầu tư và người mua ở thực.

"Một khi dữ liệu sạch, thông tin không còn bất cân xứng giữa người mua – người bán thì rất khó để “thổi” giá, “làm” giá mà giá trị của đất sẽ chỉ tăng khi nó có giá trị thực là ở thực và khả năng khai thác kinh doanh thực. Đây cũng sẽ là lý do khiến nhà đầu tư sẽ phải có cách nhìn nhận khác về diễn biến thị trường để có chiến lược đầu tư khác" TS. Lượng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Phạm Tiến Mạnh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt, trong bối cảnh thay đổi mới với các chính sách và động thái siết chặt quản lý, các nhà đầu tư sẽ buộc trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước, nhất là tham gia vào các đợt “sóng” đấu giá đất.

Các cơ hội sẽ vẫn có, nhưng sẽ phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người.

Theo ông Mạnh, xu hướng sắp tới các nhà đầu tư chuyển hướng sang những tài sản có pháp lý minh bạch, dòng tiền ổn định với tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn, với thời gian nắm giữ ít nhất từ 1 đến 3 năm, hoặc thậm chí lâu hơn, ưu tiên các sản phẩm pháp lý chuẩn chỉnh. “Thực tế, niềm tin của người mua có tính chất cộng hưởng và hiệu ứng lan tỏa. Khi dự án đảm bảo được các yếu tố có lợi cho người mua thì sức cầu sẽ tăng lên” ông Mạnh nhấn mạnh.