Chiều 18/11, Quốc hội đã nghe tờ trình, báo cáo về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Giá đất khi bồi thường, tái định cư tính theo bảng giá đất

Trình bày tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho hay dự thảo Nghị quyết bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng

Đó là trường hợp thực hiện dự án khu thương mại tự do, dự án trung tâm tài chính quốc tế; trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

Trường hợp thứ ba là tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và Nghị quyết này.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định giá đất để tính bồi thường về đất và giá đất tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, khoản 6 điều 3 của Dự thảo quy định, giá đất tính bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai và giá đất tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.

Dự thảo cũng quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Thẩm tra dự thảo Nghị quyết, đa số ý kiến trong Uỷ ban Kinh tế và Tài chính cho rằng việc quy định bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất là một đề xuất chính sách nhằm tháo gỡ “nút thắt” trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư khi đã đàm phán được phần lớn diện tích đất nhưng gặp khó khăn không hoàn thành được việc giải phóng mặt bằng triển khai dự án đúng tiến độ.

Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và tỷ lệ số người đồng thuận; cơ chế xử lý đối với diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và nhận được sự đồng thuận của trên 75% số lượng chủ sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

“Việc xử lý diện tích đất còn lại và số người có đất còn lại cần phải bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo quy định của Hiến pháp; hạn chế phát sinh khiếu nại, khiếu kiện”, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính nêu rõ.

Một số ý kiến trong cơ quan thẩm tra cho rằng, việc bổ sung các trường hợp thu hồi đất cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm quy định của Hiến pháp, tránh ảnh hưởng đến quyền của người dân, không nên áp dụng đại trà trước khi có đánh giá tác động cụ thể.

Theo các ý kiến này, có thể báo cáo cấp có thẩm quyền cho phép áp dụng cơ chế thí điểm đối với một số trường hợp Chính phủ đề xuất bổ sung tại các địa phương có Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù, để có căn cứ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong thời gian tới.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày tại phiên họp.

Hài hoà lợi ích, tránh gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp

Đối với quy định tính giá đất theo bảng giá đất, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính lưu ý việc đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần phải bảo đảm mục tiêu chính của chính sách; bảo đảm tính hài hòa, minh bạch và hiệu quả, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời, cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 của Luật Đất đai, giá đất tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai (khoản 6 Điều 3) là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển không. Bởi, hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ tính toán nhưng do chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai đến từng khu vực, vị trí gắn với thửa đất; giải pháp để phòng ngừa khiếu nại, khiếu kiện trong bối cảnh bảng giá đất mới đang “tiệm cận” với giá thị trường.

Cùng với đó, cần cụ thể hóa hơn nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” khi định giá đất để dễ thực hiện...

Các đại biểu tham dự phiên họp.

Về nguyên tắc định giá đất, dự thảo Nghị quyết quy định “phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng, với các phương pháp định giá khoa học và khách quan. Việc củng cố cơ sở dữ liệu và tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan độc lập sẽ giúp giải quyết các thách thức hiện tại, đảm bảo sự thành công của chính sách.

Cũng có ý kiến đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất để Nhà nước có quyền quyết định giá đất. Việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ giá trên thị trường sơ cấp (đất do Nhà nước giao, cho thuê), tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm mất ổn định thị trường bất động sản, báo cáo thẩm tra phản ánh.

Về bảng giá đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính thống nhất với quan điểm Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Chủ nhiệm Uỷ ban Phan Văn Mãi đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Luật Đất đai hiện hành; nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.