Tại hội thảo “Giải pháp thúc đẩy quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và thoái vốn nhà nước tại doanh nghiệp” do Tạp chí Tài chính và Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) tổ chức sáng 17/5, vấn đề đất đai tiếp tục là chủ đề nóng khi nhiều ý kiến nhà quản lý, chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp nêu những vướng mắc trong xác định giá trị quyền sử dụng đất, phương án sử dụng đất và cho rằng đây là điểm nghẽn lớn nhất trong công tác cổ phần hóa, thoái vốn thời gian qua.

Điểm nghẽn lớn trong sắp xếp, xác định giá trị đất đai

Theo báo cáo của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), quá trình sắp xếp lại, xử lý nhà, đất của các đơn vị sự nghiệp và doanh nghiệp nhà nước (DNNN) trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể là thực trạng quản lý, sử dụng nhà, đất hiện nay còn phức tạp và khó xử lý. Do lịch sử để lại, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng dẫn đến những trường hợp sử dụng nhà, đất chưa đúng quy định như bị lấn chiếm, bố trí làm nhà ở, cho thuê, liên doanh, liên kết… rất khó xử lý hoặc việc xử lý mất nhiều thời gian và cần sự phối hợp của nhiều cơ quan, các ngành, các cấp.

Quy định pháp luật về quản lý tài sản, cơ sở nhà, đất đối với khối DNNN và doanh nghiệp có vốn nhà nước chi phối có sự thay đổi, nhất là khi cổ phần hóa DNNN có giai đoạn quy định tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, có giai đoạn (như hiện nay) thực hiện theo cơ chế thuê đất, không tính vào giá trị doanh nghiệp. Mặt khác, hồ sơ về đất đai của các DNNN bảo quản qua các thời kỳ chưa được hoàn thiện; có trường hợp bị thất lạc hồ sơ hoặc không có hồ sơ gốc.

Trong khi đó, các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất chưa thực hiện đầy đủ trong việc thực hiện sắp xếp nhà, đất và chính sách di dời của nhà nước, một số địa phương triển khai chậm, một số dự án kéo dài. Quy hoạch sử dụng đất chậm được công bố, gây khó khăn cho việc sắp xếp nhà, đất và thực hiện di dời…

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: Đức Minh

Nêu ý kiến từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Nam - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) cho rằng, một trong những khó khăn lớn nhất trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp trong ngành chính là những vấn đề liên quan đến đất đai khi xác định giá trị doang nhiệp. Theo ông Nam, việc tính giá trị đất đai gây khó khăn cho doanh nghiệp, bởi giá thị trường nay thế này mai thế khác, thay đổi liên tục. “EVN cũng như các đơn vị khác, lo sợ nhất là đánh giá giá trị doanh nghiệp để thoái vốn, sợ nhất “ông” đất”- ông Nam chia sẻ. Do đó, đại diện EVN kiến nghị loại đất đai ra khỏi việc xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa.

Cùng với một số khó khăn khác như sự thay đổi liên tục của chính sách cổ phần hóa dẫn đến doanh nghiệp không theo kịp… khiến đại diện EVN phải thẳng thắn thừa nhận một thực trạng hiện nay trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước nói chung hiện nay là “doanh nghiệp làm rất sợ sai, do chính sách không rõ chứ không phải doanh nghiệp muốn làm sai”.

Chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Hồng Long- Phó Trưởng Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển doanh nghiệp cho biết, khi xác định giá trị doanh nghiệp theo Nghị định 126, Nghị định 140 thì chỉ có đất trả tiền một lần mới tính vào giá trị doanh nghiệp, đất trả tiền thuê hàng năm sẽ không tính vào. Cho rằng đây là vấn đề vô cùng khó, ông Long phân tích về lý thuyết phải xác định theo giá trị trường, nhưng thế nào là giá thị trường khi mà chưa ra đấu thầu. Mà kể cả ra đấu thầu, cũng không chắc đó là giá trị trường, có khi giá cao quá, có khi giá thấp quá. Vậy nếu muốn đưa đất ra khỏi giá trị doanh nghiệp thì phải có văn bản quy phạm pháp luật nêu rõ.

“Rõ ràng việc thuê đất trả tiền một lần phải đưa ra khỏi xác định giá trị doanh nghiệp thì mới tháo gỡ được điểm nghẽn lớn, đẩy nhanh cổ phần hóa. Muốn đưa ra thì phải có văn bản quy phạm pháp luật, nếu không không ai dám làm”- ông Nguyễn Hồng Long khẳng định.

Phải tháo gỡ đồng bộ ở các văn bản quy phạm pháp luật

Phó Trưởng Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển doanh nghiệp cũng lưu ý, lâu nay việc cho rằng cổ phần hóa, thoái vốn xong là mất đất là không đúng, thực tế đất không mất đi đâu mà vấn đề là thất thu ngân sách. Căn cơ của việc xác định giá cao hay thấp là do chuyển đổi mục đích sử dụng đất. “Khi là nhà xưởng thì giá chỉ 5 đồng, khi là trung tâm thương mại giá là 50 đồng, rất khác nhau”- ông Long nêu ví dụ.

Do đó, ông Nguyễn Hồng Long đề nghị phải xem lại vấn đề phương án sử dụng đất, coi đây là cốt lõi của vấn đề. Nêu ví dụ từ quá trình chuẩn bị cổ phần hóa của Agribank, ông Long cho biết dù đã sắp xếp phương án sử dụng của hàng nghìn miếng đất, nhưng mới đạt hơn 94% thì cũng không thể tiến hành cổ phần hóa. Hay như VNPT, với hơn 2.000 miếng đất, có những miếng chắc chắn không thể được phê duyệt do nguồn gốc đất phức tạp.

Ông Nguyễn Hồng Long- Phó Trưởng Ban Chỉ đạo đổi mới và phát triển doanh nghiệp

Nhấn mạnh những khó khăn trong việc xác định giá trị đất sát với thị trường và phương án sử dụng đất, ông Nguyễn Hồng Long nêu rõ đây đều là vướng văn bản quy phạm pháp luật nên muốn tháo gỡ phải đồng bộ, chứ không chỉ tính riêng cho cổ phần hóa hay thoái vốn. Chẳng hạn Luật Đất đai không cấm chuyển quyền sử dụng đất, nên cũng không thể cấm chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, ông Long đề xuất theo hướng quyền sử dụng đất đối với cho thuê một lần hoặc cho thuê hàng năm nên được xem xét việc tách ra khỏi xác định giá trị doanh nghiệp, với văn bản quy định rõ ràng.

Về vấn đề này, ông Đặng Quyết Tiến - Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho biết, mục đích sử dụng tại doanh nghiệp Nhà nước quyết định trước khi doanh nghiệp CPH. Nếu doanh nghiệp không dùng thì trả lại cho địa phương. Việc chọn phương án nào là quyền tự nguyện của doanh nghiệp.

Trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp đã xử lý được câu chuyện đất đai vì họ chủ động chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm và khi cổ phần hóa sẽ yêu cầu công ty cổ phần cam kết trong bản cáo bạch là sau khi chuyển thành công ty cổ phần cũng tiếp tục thuê đất trả tiền hàng năm và dùng đất đó đúng cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Như vậy, sẽ đảm bảo nhà đầu tư tham gia cổ phần hóa sau này sử dụng đúng mục đích sử dụng đất, chứ không phải bỏ ngành nghề chính mà chuyển sang làm bất động sản, làm mất ý nghĩa của cổ phần hóa.

Đối với kiến nghị tách giá trị quyền sử dụng đất ra khỏi cổ phần hóa và xác định giá đúng quy định pháp luật, ông Đặng Quyết Tiến cho rằng đây là hai vấn đề vướng mắc, là điểm cản trở của cổ phần hóa nên Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu hoàn thiện. “Định hướng tách hay không còn phải rà soát kỹ để tránh thất thoát trong cổ phần hóa và đảm bảo đất đó phải được quản lý chặt tránh lợi dụng, hay định giá cũng vậy phải tính đúng tính đủ, phù hợp thực tế”- ông Đặng Quyết Tiến cho hay./.