Định giá đất chủ yếu dựa vào bảng giá đất công bố

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, việc xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa (CPH) thời gian qua có tình trạng chưa chính xác, thường thấp hơn giá trị thực tế và giá trị xác định lại sau kiểm toán, từ đó nên gây nên thất thoát và thậm chí nhiều vụ việc đã bị xử lý hình sự. Qua kiểm toán 45 doanh nghiệp, Kiểm toán Nhà nước đã đánh giá giá trị nhiều doanh nghiệp tăng lên nhiều lần, bình quân 2,8 lần… Điều này cho thấy việc xác định giá trị doanh nghiệp còn nhiều tồn tại, rủi ro, thiếu chính xác, đặc biệt là xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Phân tích về vấn đề này, ông Phạm Minh Thụy - Trưởng phòng Nghiên cứu giá cả và thị trường, Viện Kinh tế - Tài chính, cho rằng trong thẩm định giá doanh nghiệp, khâu định giá đất đang là lỗ hổng lớn do cơ sở pháp lý, cơ chế chính sách còn chưa rõ ràng, cập nhật.

Nguồn: Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính). Đồ họa: Văn Chung

Hiện nay, đất của doanh nghiệp đang sử dụng mà trả tiền thuê đất một lần thì được đưa vào tính giá trị doanh nghiệp. Đất thuê trả tiền hàng năm sẽ không được đưa vào tính giá trị doanh nghiệp khi CPH. Việc xác định giá đất hiện có mỗi phương pháp duy nhất là bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố công bố và trong một số trường hợp được nhân lên theo hệ số do ban CPH doanh nghiệp lựa chọn và quyết định, trên cơ sở đề xuất của đơn vị tư vấn thẩm định giá.

“Đối với các doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần, giá trị mảnh đất được đưa vào định giá doanh nghiệp, nhưng sử dụng bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố công bố tại thời kỳ đó làm căn cứ định giá. Bảng giá này không thể hiện hết lợi thế về vị trí của đất đai nên tạo ra sự chênh lệch giá khá lớn” - vị chuyên gia cho biết. Đây là điểm yếu trong định giá tài sản doanh nghiệp khi chỉ dựa vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh/thành phố công bố.

Kết quả khảo sát của Viện Kinh tế - Tài chính chỉ ra rằng, trong 5 năm trở lại đây, giá đất mà UBND tỉnh/thành phố công bố chỉ bằng 20% giá thị trường. Đó cũng chính là nguyên nhân nhiều nhà đầu tư muốn thâu tóm doanh nghiệp nhà nước không phải vì hiệu quả, triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp mà chủ yếu nhìn vào đất đai, trông chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Kết quả thẩm định giá cần được Kiểm toán Nhà nước xem xét

Từ bất cập về khung giá đất, để khắc phục vấn đề này, Luật Đất đai tới đây sẽ được sửa đổi theo hướng không quy định khung giá đất mà để các địa phương tự công bố bảng giá đất sát hơn với giá thị trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất giao cho các tỉnh tự tính toán và giữ ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với giá kỳ trước.

Khẳng định quan điểm bỏ khung giá đất là bước đột phá lớn trong vấn đề quản lý giá đất, song theo ông Phạm Minh Thụy, quy định này cũng chưa phải là hợp lý. Nếu không được vượt quá 20% mức giá chu kỳ trước thì cũng có thể chưa tiệm cận được giá thị trường.

Bên cạnh đó, để hạn chế những lỗ hổng gây thất thoát trong khâu thẩm định giá khi CPH, thoái vốn doanh nghiệp, ông Phạm Minh Thụy cho rằng, không nên chỉ dựa vào một kết quả duy nhất là thẩm định giá của cơ quan tư vấn. Theo quy định hiện nay, ngay cả tư vấn thẩm định giá cũng phải đấu thầu để chọn đơn vị đảm bảo chất lượng. Đồng thời, trong chính sách về thẩm định giá khi CPH thời gian tới, Bộ Tài chính đã có bàn thảo và dự kiến theo hướng kết quả thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện sẽ được đưa qua Kiểm toán Nhà nước để xem xét. Trong vòng 30 ngày, cơ quan Kiểm toán Nhà nước sẽ có ý kiến về việc kết quả thẩm định giá đó có phù hợp để xây dựng phương án CPH hay không.

Ngoài ra, cũng cần tận dụng triệt để quyền năng của thị trường nhằm tối ưu lợi ích mà nhà Nước có thể thu về khi CPH, thoái vốn. Theo đó, các cơ quan chịu trách nhiệm về CPH chỉ nên coi kết quả thẩm định giá là thông tin tham khảo để đưa ra giá sàn trước khi bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Cổ phần của các doanh nghiệp nhà nước phải được đưa ra đấu giá công khai, cạnh tranh.