Giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai

Theo tờ trình của Chính phủ, qua gần 2 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, thực tiễn triển khai vẫn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc, đòi hỏi phải giải quyết kịp thời những vấn đề cấp bách. Do đó, dự thảo Luật lần này đề xuất 7 nhóm chính sách lớn với những thay đổi quan trọng.

Trong đó, về bồi thường và thu hồi đất, dự thảo chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Mục tiêu là bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ tối thiểu đạt tiêu chuẩn nông thôn mới (đối với khu vực nông thôn) hoặc đô thị (đối với khu vực đô thị).

Phiên thảo luận của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 28/7. Ảnh: Quốc hội

Cùng với đó, cơ chế tài chính đất đai và giá đất được đổi mới theo hướng chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển về đất đai. Giá đất do Nhà nước quyết định phải được dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; trong đó có dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản. Cơ chế này nhằm điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất đai, phòng, chống đầu cơ, thao túng giá.

Nhằm đáp ứng yêu cầu vận hành của mô hình chính quyền địa phương hai cấp, dự thảo Luật đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền theo phương châm “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”. Một điểm mới đáng chú ý là quy định cho phép đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp xã có đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ như tổ chức phát triển quỹ đất, được cho thuê đất ngắn hạn để tránh lãng phí tài nguyên.

Dự thảo cũng đặt mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất vào năm 2026 và hoàn thành công tác đo đạc, cấp giấy chứng nhận vào năm 2027, đưa dữ liệu đất đai trở thành tài nguyên chiến lược vận hành thông suốt từ trung ương đến địa phương, minh bạch hóa hoàn toàn thị trường quyền sử dụng đất.

Để tối đa hóa giá trị tài nguyên, dự thảo luật quy định mở rộng cơ chế sử dụng đất đa mục đích, khai thác không gian đa chiều, không gian trên cao và lấn biển, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai. Luật quy định rõ quyền của người sử dụng đất đối với không gian dưới lòng đất (đất xây dựng công trình ngầm) và thiết lập cơ chế pháp lý cho hoạt động lấn biển.

Tại báo cáo thẩm tra sơ bộ, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh việc sửa đổi phải bảo đảm thuận lợi cho việc tiếp cận nguồn lực đất đai, thu hút đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, không làm phát sinh vướng mắc mới.

Về công tác quy hoạch, cơ quan thẩm tra đề nghị chỉ phân loại đất thành các loại đất thực sự cần thiết để quản lý theo chỉ tiêu, tránh sử dụng quy hoạch sử dụng đất như một công cụ quản lý cứng nhắc. Theo Uỷ ban Kinh tế và Tài chính, đối với các loại đất không thuộc nhóm chỉ tiêu quan trọng (như lúa, rừng, quốc phòng, an ninh), thì không quản lý theo chỉ tiêu cứng về sử dụng đất mà quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Thách thức lớn trong định giá đất và kiểm soát thu hồi đất

Góp ý về cơ chế tài chính, Thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tách bạch xác định giá đất (là công cụ kinh tế để quản lý và điều tiết nguồn lực đất đai) với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (là chính sách bảo đảm an sinh và quyền lợi của người dân khi thu hồi đất).

Cơ quan thẩm tra đánh giá, việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tỷ lệ bồi thường cùng với bảng giá đất, đồng thời bỏ quy định về “giá đất cụ thể” sẽ tạo sự thuận lợi, chủ động cho phía cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, Uỷ ban cũng lưu ý, việc xây dựng phương pháp định giá có tính khoa học để bảo đảm tính khả thi, cũng như các địa phương tự ban hành bảng giá đất và các hệ số, tỷ lệ nêu trên sẽ là một thách thức rất lớn.

Liên quan đến việc thu hồi đất, cơ quan thẩm tra yêu cầu phải quy định rõ ràng về tiêu chí dự án thuộc phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đặc biệt, Uỷ ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát kỹ các trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm thật sự cấp bách. Các trường hợp này phải đi kèm những yêu cầu như: có phương án tạm cư, có cam kết về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất, do chính sách này có tác động lớn đến quyền lợi và tâm lý của người dân.

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá cao sự chuẩn bị tích cực của Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với dự án luật đặc biệt quan trọng này. Theo Chủ tịch Quốc hội, một trong những điểm nghẽn khiến nguồn lực đất đai chưa được giải phóng đầy đủ do hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, với hàng trăm thông tư, nghị định. Do đó, tinh thần đổi mới tư duy lập pháp lần này là “cái gì thuộc phạm vi của Quốc hội thì Quốc hội quy định”, phần còn lại giao Chính phủ và các bộ, ngành hoàn thiện. Mục tiêu là nhằm khắc phục triệt để sự lúng túng trong tổ chức thực hiện, quản trị và điều tiết tài chính đất đai.

Để dự thảo Luật Đất đai thực sự trở thành nguồn lực nội sinh quan trọng đưa đất nước bước vào kỷ nguyên mới, Chủ tịch Quốc hội đề nghị cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục làm việc, tập trung vào 5 nhóm vấn đề cốt lõi.

Trong đó, về định giá và tài chính đất đai phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, kiên quyết xử lý bài toán chênh lệch địa tô; đảm bảo công khai, minh bạch trong thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.

Đồng thời, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, gắn với năng lực thực thi và kiên quyết hạn chế “quy hoạch treo”, tránh để lãng phí nguồn lực như nhiều dự án tồn đọng vừa qua.

Về phân cấp và kiểm soát, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương nhưng bắt buộc phải đi đôi với kiểm tra thường xuyên và kiểm soát chặt chẽ quyền lực.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh việc hiện đại hóa quản trị đất đai thông qua chuyển đổi số. Việc tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc sẽ là chìa khóa ngăn chặn tình trạng tùy tiện nâng giá và tạo ra thị trường quyền sử dụng đất minh bạch.