Thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững. Ảnh tư liệu

PV: UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 83 về xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà. Vậy trong bối cảnh hiện tại, quy định này có phù hợp với thực tiễn khi thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn, thưa ông?

TS. Đinh Thế Hiển: Thời điểm năm 2007 - 2008, Chính phủ cấp phép cho các dự án khu đô thị xây nhà để bán. Tuy nhiên, chủ yếu là các nhà đầu cơ mua đi bán lại các nền rồi để đó và không xây nhà theo đúng quy hoạch. Chúng ta biết, nếu một dự án nếu không xây nhà để sử dụng sẽ trở thành bỏ hoang, gây nên tình trạng lãng phí đất đai. Vì thế, Chính phủ lại ban hành quy định người mua nhà phải xây dựng đúng theo quy hoạch, không được quá 18 tháng.

Cho đến thời điểm 2012 - 2013, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng, do đó các cơ quan nhà nước đã không siết chặt quy định này nữa nhằm để thị trường phát triển trở lại, kéo dài cho đến nay. Điều này làm cho chúng ta nghĩ rằng, các dự án được phép bán đất nền, nhưng theo đúng quy định là chỉ được phép bán nhà.

Có thể thấy, trong thời gian dài chúng ta quản lý chưa chặt chẽ việc triển khai dự án đô thị, nhà ở theo đúng quy định là bán nhà chứ không phải bán đất nền. Cho nên, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 83 chỉ là nhắc lại, thực hiện nghiêm việc triển khai dự án là bán nhà và không được phân lô bán nền. Nhưng do quy định được ban hành trong bối cảnh mới thì nhiều người nghĩ là quy định mới.

PV: Theo ông, với quy định tại Quyết định 38 sẽ có tác động ra sao đến thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới?

TS. Đinh Thế Hiển: Thời gian tới, nguồn cung đất nền trên toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ bị hạn chế đáng kể. Thế nhưng, về mặt ưu điểm, quy định có quy hoạch bài bản cho 1 vùng, khu vực, được bao nhiêu nền, bao nhiêu chung cư cao tầng, bao nhiêu thấp tầng và bao nhiêu dân số. Như vậy, dù là dự án của công ty hay cá nhân đều nằm trong quy hoạch chặt chẽ, việc này giúp quản lý đô thị được thực hiện đồng bộ hơn.

Hơn nữa, với quy định này, nguồn tài nguyên đất của thành phố được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả đất chuyển đổi mục đích hoặc từ nông nghiệp lên đất ở thì phải đưa vào hoạt động thúc đẩy nền kinh tế, tạo ra hiệu quả khai thác ở và kinh doanh tạo đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế địa phương, chứ không phải chuyển đổi để tạo ra những đất nền cho đầu cơ chờ tăng giá đất, không tạo ra giá trị sử dụng, giá trị kinh tế, sẽ rất lãng phí.

Điều đáng nói ở đây, quy định nhiều khả năng gây bất lợi cho giới đầu cơ mua để chờ đón sóng lên giá trong một vài năm tới. Nếu họ mua đất thì sẽ tốt cho họ, nhưng nếu mua căn nhà để chờ lên giá thì giá trị đất có thể tăng nhưng giá trị nhà không được đưa vào khai thác, sử dụng sẽ xuống cấp, làm giảm lợi ích.

Thêm bất lợi nữa cho các chủ đầu tư đầu cơ là họ dựa vào lợi nhuận từ việc chuyển đổi mục đích đất ở để khai thác địa thô, tức là chỉ cần bán nền để giảm chi phí đầu tư và vừa nhanh chóng bán được cho giới đầu cơ.

Còn đối với các chủ đầu tư hướng đến sức mạnh tài chính, hình thành thương hiệu xây dựng chung cư giá trị tốt, xây dựng những khu đô thị, nhà ở chất lượng, tạo ra các dịch vụ tiện ích thì họ sẽ có cơ hội phát triển sản phẩm giá trị, có lợi nhuận mà không bị cạnh tranh bởi những chủ đầu tư đầu cơ, bán “lúa non”.

PV: Nếu so với các phân khúc bất động sản khác, thì phân khúc đất nền tại khu vực TP. Hồ Chí Minh liệu có còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn không, thưa ông?

TS. Đinh Thế Hiển: Thời điểm 2020 - 2022, phân khúc đất nền tại các khu vực nông thôn tăng rất mạnh, trong khi nhu cầu sử dụng và khai thác rất ít và thấp. Nhà đầu tư chỉ có một niềm tin rằng khu vực TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội hay những khu vực đô thị lớn tăng giá thì những vùng lân cận cũng sẽ tăng theo nên họ mạnh dạn mua và tạo ra "làn sóng giá" đẩy lên. Do đó, giá đất tại các vùng xa các đô thị lớn tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, khiến cho người dân, người có nhu cầu ở thực có những lo lắng về nhu cầu ở,…

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản phát triển gần như hoàn chỉnh nên sẽ minh bạch và ổn định. Cho nên, chúng ta không thể lấy 5 năm sắp tới từ 2025 - 2030 mà dự đoán sẽ tiến triển như 10 -20 năm trước là giá chỉ có tăng chứ không giảm.

Việc các nhà đầu tư đang ngại xuống tiền trong năm 2024 là do việc đầu cơ đã đến ngưỡng của giá. Và sắp tới nếu có tăng giá thì chỉ tăng cục bộ với những yếu tố đột phá về những biến chuyển kinh tế và dựa theo sức sống kinh tế của mỗi vùng.

Nhưng phải thừa nhận rằng, thời gian tới, đất nền vẫn còn hấp dẫn ở khu vực ngoại thành của những đô thị lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh vẫn được quan tâm chú ý. Do đây là khu vực sẽ tiếp tục tích tụ dân nên mức sống, việc làm và GDP ở những khu vực này tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, việc đầu tư đất nền thời điểm này cũng chỉ mang lại cho các nhà đầu tư sinh lời ở mức hợp lý chứ không phải đột biến như trước đây.

PV: Xin cảm ơn ông!

ÔNG VÕ HỒNG THẮNG - GIÁM ĐỐC ĐẦU TƯ CÔNG TY DKRA GROUP: Cấm phân lô bán nền sẽ thu hút chủ đầu tư có tiềm lực tài chính Việc hạn chế phân lô bán nền có thể đẩy giá đất nền, đất thổ cư tăng cao trong thời gian tới. Giá thị trường tăng sẽ điều chỉnh ngược lại bảng giá đất hàng năm, ảnh hưởng đến chi phí giải phóng mặt bằng các dự án hạ tầng đầu tư công tăng lên, đội chi phí dự toán. Quy định này cũng khiến các đơn vị phát triển dự án nhỏ lẻ phải đủ năng lực triển khai các khâu như xây nhà, hoàn công và cung cấp tiện ích thì mới có thể bán được sản phẩm. Chi phí đầu vào tăng cao khiến họ khó bán sản phẩm với giá thấp, dẫn đến việc giá tăng, hạn chế lượng người mua và có thể tạo ra các khu đô thị "ma". ÔNG ĐINH MINH TUẤN - GIÁM ĐỐC BATDONGSAN.COM.VN KHU VỰC MIỀN NAM: Giá đất nền có thể thay đổi thời gian tới Rõ ràng dự án đất nền có tốc độ đô thị hóa, thu hút dân cư về ở chậm hơn rất nhiều so với các dự án nhà phố xây sẵn. Chưa kể tỷ lệ người mua đầu tư đất nền rất lớn dẫn đến đất bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng gây lãng phí. Do đó, việc cấm làm dự án đất nền này sẽ góp phần bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sau này. Quy định 83/2024 sẽ khiến nguồn cung đất nền hạn chế lại, nhưng điều này không quá đáng lo vì đã có sản phẩm thay thế khác như căn hộ, nhà phố ở TP. Hồ Chí Minh hoặc đất nền ở các tỉnh lân cận giáp ranh.