Thông “luồng xanh” cho thị trường địa ốc bứt tốc

Tạo đột phá cho thị trường

Đến thời điểm này, anh Minh Tuấn (Phú Thọ) đã có thể “thở phào nhẹ nhõm” khi đi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở. Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai áp dụng các mức thu mới là 30% và 50%, thay vì mức chung 100% chênh lệch như quy định của Luật Đất đai năm 2024, đã giảm đáng kể chi phí và gánh nặng tài chính cho người dân.

“Thay vì phải nộp đến cả tỷ bạc, mức nộp dự tính hiện tại chỉ khoảng 300 triệu đồng, nằm trong giới hạn chấp nhận được của gia đình. Phải chuyển đổi lên đất ở, thì mới có đủ điều kiện thế chấp ngân hàng để vay vốn và chuyển nhượng được” - anh Tuấn chia sẻ.

Những dự án tồn đọng sẽ được tháo gỡ khi các quyết sách mới đi vào thực tiễn. Ảnh: Dũng Minh

Thực tế, mục tiêu chính của Luật Đất đai năm 2024 là hướng tới cải cách mạnh mẽ về định giá đất và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích trong quan hệ sở hữu giữa Nhà nước - người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình triển khai kể từ khi Luật có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024) cho thấy những vấn đề bất cập, nhất là với quy định phải nộp 100% chênh lệch khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, đẩy chi phí đất đai lên quá cao. Quy định này không chỉ khiến người dân khó khăn, mà cả nhà đầu tư cũng mất động lực, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản

Vì vậy, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chính sách mới thể hiện sự ưu tiên cho nhu cầu an cư chính đáng của người dân, thay vì đặt nặng mục tiêu thu ngân sách trong mọi trường hợp mục đích sử dụng đất.

Lưu ý thêm rằng, việc gắn các mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất tại từng địa phương, cùng quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất, đã góp phần bảo đảm chính sách đi tới đúng đối tượng cần hỗ trợ, hạn chế nguy cơ gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng hàng loạt để trục lợi chính sách của các nhóm đầu cơ. Qua đó, hạn chế tình trạng làm “méo mó” thị trường, tập trung thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở theo dự án, thay cho tình trạng “phân lô, bán nền” như trước đây.

Đối với các doanh nghiệp, Nghị quyết mới cũng tập trung tháo gỡ cơ chế về tạo lập dự án, như quy định thu hồi phần diện tích đất còn lại khi đã thỏa thuận đạt từ 75%, hay quy định về thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT)...

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, thực tiễn cho thấy, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng dù đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80%, thậm chí có trường hợp lên tới 98%, nhưng dự án vẫn bị đình trệ chỉ vì vướng mắc ở phần diện tích nhỏ còn lại. Vì thế, Nghị quyết số 254/2025/QH15 sẽ là “lời giải”, góp phần hỗ trợ thiết thực cho doanh nghiệp trong việc tháo gỡ những vướng mắc này, qua đó có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro khi triển khai dự án.

Theo quy định mới, trong trường hợp Nhà nước tham gia thu hồi khi đạt tỷ lệ 75%, nếu mức bồi thường thấp hơn giá thỏa thuận trung bình, người dân được bù phần chênh lệch. Quy định này bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người có đất bị thu hồi, đồng thời, người dân thấy mình được tôn trọng, quyền lợi của họ được bảo đảm trước khi Nhà nước thu lại đất cho mục tiêu phát triển.

Cần quyết tâm cao trong tổ chức thực hiện

Thực tế, cơ hội tiếp cận đất đai của nhà đầu tư được xem là một trong những chỉ số quan trọng nhất trong việc thu hút đầu tư. Mặc dù không được quy định chính thức trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào, khái niệm “tiếp cận đất đai” hay “tiếp cận quyền sử dụng đất” đã trở nên vô cùng quen thuộc và được sử dụng phổ biến trong khoa học pháp lý, cũng như được các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế sử dụng trong các nghiên cứu kinh tế, pháp luật.

Do đó, khi những “nút thắt” pháp lý được tháo gỡ, sẽ tạo lực hấp dẫn dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, Luật Đầu tư (sửa đổi) đã chính thức được thông qua với nhiều cơ chế mới, chuyển mạnh từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, giúp mở rộng không gian tự do kinh doanh, tăng tốc triển khai dự án.

Với các dự án đất đai, việc chính thức cho phép dự án đang triển khai trước ngày luật có hiệu lực được điều chỉnh thời hạn nếu thời hạn còn lại không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, sẽ đảm bảo việc chuyển giao dự án cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn.

Quy định này đặc biệt có ý nghĩa với các dự án sử dụng đất thương mại dịch vụ, đất xây dựng công trình condotel mà chủ đầu tư bán công trình xây dựng kèm theo quyền sử dụng đất, người mua sẽ được sử dụng đất thuê tương ứng với thời hạn của dự án. “Chỉ khi đảm bảo thời gian sử dụng đất như ban đầu, thì mới có khả thi trong việc triển khai các dự án trên đất thương mại dịch vụ“ - luật sư Hà nhận định.

Tất nhiên, để các văn bản pháp lý mới thực sự đi vào cuộc sống, yếu tố quyết định vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Điều này đòi hỏi sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ từ trung ương đến địa phương, bảo đảm các nội dung được triển khai thống nhất, hiệu quả.

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, điều doanh nghiệp và nhà đầu tư cần nhất lúc này là sự rõ ràng và nhất quán trong chính sách. Nghị quyết số 254/2025/QH15 nếu được triển khai quyết liệt sẽ giúp giảm rủi ro pháp lý, hút dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường.

Dù vậy, cần hiểu rằng, Nghị quyết này không phải “liều thuốc bổ“ dùng cho mọi trường hợp. Giai đoạn chuyển tiếp, chờ các văn bản hướng dẫn chi tiết, cũng là thời điểm dễ phát sinh cách hiểu khác nhau. Do đó, doanh nghiệp nên chủ động rà soát lại quỹ đất và các dự án đang gặp vướng mắc, đặc biệt là các dự án bị ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng hoặc định giá. Nghị quyết có hiệu lực từ năm 2026, nhưng công việc chuẩn bị phải làm từ bây giờ, cả về pháp lý lẫn nguồn vốn.

Với người dân, việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, cũng như tham vấn ý kiến pháp lý độc lập khi tham gia thỏa thuận bồi thường hay chuyển nhượng, là yếu tố then chốt để tránh rủi ro.