>> Đối tượng nào phải quyết toán thuế thu nhập cá nhân?

Đối tượng nào phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS?

Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Thu nhập cá nhân có được từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế theo quy định. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS, bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất (bao gồm: nhà ở; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp như cây trồng, vật nuôi).

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu. Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng ký kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Cách tính TNCN khi chuyển nhượng BĐS

Dưới đây là cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS trong từng trường hợp cụ thể.

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)

* Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì:

Thuế TNCN = giá chuyển nhượng đất (giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai) x 2%.

* Chuyển nhượng nhà không có đất

Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

Nếu giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế TNCN được tính như sau:

Thuế TNCN = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó: Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế TNCN (giá 1m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).

Lưu ý: Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

* Chuyển nhượng quyền thuê đất

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại

Trong đó: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định./.

Văn Tuấn