Sau thời gian "đóng băng", bất động sản nghỉ dưỡng đang dần phục hồi. Ảnh minh họa

Đối mặt với sự phân hóa mạnh

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quý I/2025 tiếp tục được cải thiện nhưng vẫn hạn chế. Toàn thị trường chỉ ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới trong quý, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, nhưng mới bằng 18% cùng kỳ năm 2022.

Theo đó, 78% nguồn cung mới được đóng góp từ những dự án tại khu vực miền Trung. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ đạt 51%, tương đương hơn 400 giao dịch, nhờ nguồn cung mới được cải thiện về chất lượng và nhu cầu phục hồi.

Theo báo cáo của DKRA, quý I năm nay, toàn thị trường ghi nhận hơn 10.670 sản phẩm sơ cấp được mở bán, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng đóng góp hơn 150 căn mới, tăng tới 57%. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung với tỷ trọng hơn 76%.

Phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng cũng có hơn 3.500 sản phẩm sơ cấp ra hàng, tăng 18%. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án cũ, hàng tồn kho được đưa trở lại thị trường. Với Condotel, phân khúc từng chịu sức ép lớn nhất hiện nay cũng bắt đầu có chuyển động nhẹ với lượng hàng mới chủ yếu là sản phẩm tồn kho tái phân phối.

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, các sản phẩm mở bán mới đều được phát triển theo hướng gia tăng giá trị sử dụng thực tế, tối ưu hóa công năng và trải nghiệm, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Hầu hết dự án mở bán đều đã hoặc sẵn sàng đưa vào vận hành.

Tại một số địa phương trọng điểm như Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay vùng ven Hà Nội (Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ), một số chủ đầu tư còn chủ động tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh chiến lược truyền thông và mô hình kinh doanh để phù hợp hơn nhu cầu thị trường.

Theo VARS, đây là động thái tích cực, thể hiện rõ quyết tâm thay đổi từ phía chủ đầu tư trong hoạt động tái cấu trúc sản phẩm và chiến lược tiếp cận thị trường, đồng thời, tiếp thêm niềm tin cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với sự phân hóa mạnh. Nhiều dự án vẫn tiếp tục đóng giỏ hàng, nhiều dự án mở bán trước đó còn hàng tồn kho tiếp tục chào bán, mà không có sự thay đổi về sản phẩm hay giá bán nên vẫn ế ẩm. Trong khi áp lực chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian “đóng băng”, khiến việc tái khởi động dự án trở nên khó khăn. Để đảm bảo lợi nhuận, không ít chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán, dẫn đến khó cạnh tranh trên thị trường thứ cấp.

Những lực đẩy mới cho bất động sản nghỉ dưỡng

Dù vậy, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu, nhưng đang ở trạng thái “chờ đợi”. Chỉ cần thị trường xuất hiện sản phẩm chuẩn chỉ pháp lý, đủ yếu tố hấp dẫn để đảm bảo tiềm năng khai thác vận hành hiệu quả, chắc chắn nhà đầu tư sẽ mạnh dạn “xuống tiền”.

Còn theo ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao Savills Hotels Khu vực Đông Nam Á: “Ngành du lịch Việt Nam đang đổi mình mạnh mẽ, với sự xuất hiện của các mô hình kinh doanh mới, thương hiệu và khu nghỉ dưỡng mới. Các xu hướng như bất động sản hạng sang, câu lạc bộ biển ngày càng được chú trọng phát triển, giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều đối tượng khách hàng và góp phần phát triển điểm đến du lịch".

Ông Mauro cũng chia sẻ thêm, bên cạnh đó, các yếu tố công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI) được dự đoán sẽ cách mạng hóa ngành du lịch, giúp tối ưu hóa quy trình vận hành và cá nhân hóa trải nghiệm cho du khách. Những đổi mới này sẽ thúc đẩy giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành bất động sản và nghỉ dưỡng tại Việt Nam, thu hút các thương hiệu hàng đầu và định hình tương lai của ngành. Đây là thời điểm thích hợp để nhìn nhận lại các mô hình cho chu kì phát triển mới trong dài hạn.

Còn theo bà Uyên Nguyễn - Phó giám đốc Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, việc phát triển cơ sở hạ tầng có tác động không nhỏ đến việc định hình tương lai thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam. Trong năm 2025, chỉ riêng lĩnh vực hàng không, cả nước đang có kế hoạch mở rộng 5 sân bay Cát Bi, Vinh, Đồng Hới, Cà Mau và Phú Quốc, nhằm nâng cao năng lực khai thác, qua đó giúp tăng cường khả năng kết nối và gia tăng lượng khách du lịch.

Tại TP. Hồ Chí Minh, dự kiến sau khi giai đoạn đầu của Sân bay Quốc tế Long Thành cùng với hệ thống metro kết nối đi vào vận hành sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận cho cả du khách trong nước và quốc tế. Điều này không chỉ thúc đẩy thời gian lưu trú dài hơn mà còn gia tăng nhu cầu khách sạn tại các khu vực ngoài trung tâm, đồng thời nâng cao sức hút của TP. Hồ Chí Minh với du lịch MICE (du lịch hội thảo). /.