Cơ chế mới kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Dũng Minh

Đây là một trong những nội dung quan trọng trong Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, tại khoản 1, Điều 1 Nghị định mới quy định, khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bố trí quỹ đất trong dự án, họ phải nộp khoản tiền tương đương. Trong đó, số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dụng nhà ở xã hội gồm:

a) Tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác định bằng tỷ lệ của 20% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển trong trường hợp dự án có hạng mục lấn biển.

Đây được xem là động thái được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập đang tồn tại, đồng thời đảm bảo tính minh bạch công bằng và đúng đối tượng trong quá trình triển khai chương trình nhà ở xã hội.

Lưu ý rằng, sau khi ban hành, Luật Nhà ở 2023 không còn quy định dành 20% quỹ đất dự án để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tại Điều 17 Nghị định 100/2024/NĐ-CP có quy định về nội dung này, cụ thể đối với trường hợp dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy vậy, việc cách tính tiền thay thế quỹ đất 20% chưa được quy định cụ thể; việc xác định thường thực hiện sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn trong tính toán và thu nộp.

Bên cạnh đó, Nghị định 261 cũng đã đưa ra hướng giải quyết cho vấn đề trùng lặp đề xuất dự án, chồng lấn vị trí ô đất xây dựng nhà ở xã hội.

Trước đây, theo Nghị định 192/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp các đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được công khai bị trùng lặp hoặc chồng lấn. Nghị định chỉ quy định cách xử lý đối với các khu đất, dự án đã được UBND cấp tỉnh công khai.

Do thiếu quy định cụ thể, khi xảy ra trùng lặp hoặc chồng lấn vị trí giữa các nhà đầu tư, Sở Xây dựng thường phải trả lại hồ sơ đề xuất, gây lãng phí thời gian, kéo dài thủ tục và làm chậm tiến độ phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Như vậy, với quy định mới, trường hợp có nhiều nhà đầu tư đề xuất dự án nhà ở xã hội tại vị trí chưa được UBND cấp tỉnh công khai, việc lựa chọn sẽ được ưu tiên cho chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp tại vị trí đó. Nếu không có nhà đầu tư nào đang có đất, thì ưu tiên xét chọn nhà đầu tư nộp hồ sơ đề xuất sớm hơn.

Quy định này tạo cơ chế minh bạch, giảm xung đột giữa các nhà đầu tư khi cùng quan tâm một khu đất chưa công khai. Đồng thời, khắc phục khoảng trống pháp lý, tạo cơ sở rõ ràng cho việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ đề xuất dự án nhà ở xã hội. Cơ chế ưu tiên theo “quyền sử dụng đất hợp pháp” hoặc “thời điểm nộp hồ sơ” giúp đảm bảo tính công bằng, minh bạch và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án".