Giá đất phải do Nhà nước quyết định

Thu từ đất đai khoảng 160.000 tỷ đồng/năm

Phát biểu khai mạc hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, Bộ Tài chính tổ chức Hội nghị trực tiếp kết hợp trực tuyến với một số bộ, ngành, cơ quan trung ương, doanh nghiệp, tổ chức, hiệp hội, chuyên gia, nhà khoa học và 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để thảo luận về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề khác có liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính.

Sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo lập hành lang pháp lý tương đối đồng bộ, chặt chẽ cho việc huy động, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Trong đó, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, là cơ sở để huy động các khoản thu vào ngân sách nhà nước (số thu từ đất đai giai đoạn từ năm 2013 - 2020 trung bình khoảng gần 160.000 tỷ đồng/năm, chiếm trung bình khoảng hơn 15% tổng thu ngân sách nhà nước).

Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn. Chính sách đất đai về nhà ở xã hội đạt được một số kết quả quan trọng. Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường.

Nguồn: Bộ Tài chính

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, mặc dù đạt được những kết quả quan trọng nhưng sau thời gian gần 10 năm thi hành, các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, do đó cần phải sửa đổi cho phù hợp.

Quy định rõ hơn để xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch

Phát biểu từ điểm cầu tỉnh Đắk Nông, ông Lê Trọng Yên - Phó Chủ tịch UBND tỉnh cho biết, trên địa bàn tỉnh, tổng thu ngân sách nhà nước về đất năm qua trên địa bàn đạt 689 tỷ đồng, chiếm 20% tổng thu ngân sách của tỉnh. Tuy nhiên, qua thực hiện xuất hiện nhiều vướng mắc, như xác định giá đất, bảng giá đất… Ông Lê Trọng Yên cho rằng, việc xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết khó thực hiện trong thực tế, vì khó đánh giá tính tăng giảm của điều chỉnh quy hoạch. Lãnh đạo tỉnh Đắk Nông đề xuất cần xây dựng bảng giá đất theo vùng, theo vị trí, tùy thuộc từng tuyến đường đến từng thửa đất. Ngoài ra, giá đất tính tiền sử dụng đất cũng cần phân định rõ ràng trong hạn mức và ngoài hạn mức.

Ông Ngô Phước Thành - Giám đốc Sở Tài chính tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cho rằng hiện nay, giao tiền sử dụng đất cho một loạt các đơn vị, cả đơn vị tự chủ tài chính và chưa tự chủ tài chính. Tuy nhiên trong Nghị định số 60/2021/NĐ-CP quy định thành 4 nhóm chứ không phải 2 nhóm, do đó cần quy định thống nhất giữa dự thảo luật và nghị định hiện hành. Quy định về trường hợp đặc biệt ưu đãi đầu tư, hiện đã quy định tại nhiều văn bản, do đó, các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 55 dự thảo luật phải quy định rõ, các trường hợp này phải do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quy định.

Ông Phạm Đình Cường - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản Bộ Tài chính, quan tâm đến “ai quyết định giá đất”. Ông Cường nêu quan điểm: “Có một số ý kiến cho rằng, cần phải để giá đất cho hội đồng định giá độc lập quyết định. Tôi cho rằng, ý kiến nêu trên cần phải suy nghĩ kỹ. Bởi vì, Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân, Nhà nước sẽ có quyền quyết định giá đất. Nhiều quốc gia cũng đã thực hiện như thế này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thì Nhà nước có quyền định giá, nên không thể chuyển quyền định giá cho một tổ chức nào. Chủ tài sản phải là người quyết định giá tài sản”.

* Ông Phạm Đình Cường - nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính:

Kiên định nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá

Ông Phạm Đình Cường

Về giá đất, theo nguyên tắc Nghị quyết 18-NQ/TW là theo nguyên tắc thị trường, nhưng qua tổng kết này, chúng ta đưa ra nhận định, bảng giá đất quá thấp nên phải sửa đổi quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Tuy nhiên, dường như chúng ta có cảm giác, việc sửa đổi các quy định lần này nhằm mục đích đẩy giá đất lên, vì chúng ta đưa ra nhận định giá đất hiện quá thấp so với thị trường.

Nếu như tiếp tục xu hướng đẩy giá đất lên thì sẽ gây rất nhiều hệ lụy tệ hại, giá đất đền bù lên, thị trường bất động sản lúc thì sốt lúc thì đóng băng, điều tiết của Nhà nước thì thấp. Do đó, cần thận trọng khi quy định các nguyên tắc về giá đất.

Bên cạnh đó, trong toàn bộ các khoản thu về đất, hiện nay thu về giao dịch về đất thông qua bảng giá đất chỉ chiếm từ 7 - 10% tổng số giao dịch. Như vậy, việc xây dựng bảng giá đất rất kỳ công chỉ để sử dụng cho một số mục đích, thì thời gian tới làm thế nào phải kiểm soát được 70 - 80% tổng số giao dịch.

Để đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, thông qua đấu giá, trong toàn bộ dự thảo luật thiếu 1 điều có tính nguyên tắc, đó là việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, trừ một số trường hợp.

* PGS.TS Lê Xuân Trường - Trưởng khoa Thuế, Hải quan (Học viện Tài chính):

Giải quyết vấn đề cốt lõi để phát huy nguồn lực cho phát triển

PGS.TS Lê Xuân Trường

Giải quyết đúng đắn vấn đề tài chính đất đai và giá đất là vấn đề cốt lõi để phát huy nguồn lực tài chính đất đai để phát triển đất nước. Một mặt, không để lãng phí nguồn lực đất đai, do đất để hoang không được sử dụng hoặc sử dụng vào mục đích không phải có lợi nhất cho phát triển kinh tế đất nước. Mặt khác, tạo động lực giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy đầu tư vào đất đai, đầu tư vào kết cấu hạ tầng, đầu tư vào sản xuất, kinh doanh để phát triển kinh tế - xã hội đất nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Dự thảo luật đã bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ và giao quyền quyết định bảng giá đất cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh (trên cơ cơ đề xuất của UBND cấp tỉnh). Dự thảo như vậy hoàn toàn quán triệt đúng chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW và giải quyết một trong những điểm vướng nhất cản trở việc xác định giá đất đai sát với giá thị trường do khung giá đất do Chính phủ quy định với chu kỳ 5 năm là quá chậm, không phản ánh được diễn biến của giá đất thực tế, cũng như các cơ quan tham mưu xây dựng giá đất của Chính phủ không nắm bắt đầy đủ thông tin để đề xuất xác định khung giá đất sát với giá thị trường thực tế của các địa phương.

Để đảm bảo quản lý thống nhất về đất đai và tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo sự thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc xác định giá đất, các phương pháp và thủ tục xác định giá đất của các địa phương, việc thay đổi thẩm quyền của Chính phủ từ việc quy định khung giá đất sang việc “Quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện” là phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính khả thi.

* PGS. TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế:

Cần quy định đồng bộ để giá đất sát giá thị trường

PGS. TS Ngô Trí Long

Hiện chúng ta đã sử dụng tất cả các phương pháp truyền thống và phương pháp hiện đại mà trên thế giới đang áp dụng, ngoài ra có thêm phương pháp hệ số để xác định giá đất (phương pháp chỉ riêng Việt Nam sử dụng). Nhưng trên thực tế, giá đất do Nhà nước xác định chưa sát giá đất trên thị trường, thậm chí có nơi, khu vực thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường nên ảnh hưởng đến thu ngân sách nhà nước (NSNN) về đất đai, dẫn đến một số trường hợp thất thoát NSNN. Đồng thời, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết số 18-NQ/TW-2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai đặt ra nhiều vấn đề mới, chặt chẽ làm cơ sở để luật hóa trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013. Việc nghiên cứu hoàn thiện đồng bộ các thể chế, chính sách đất đai trong nghị quyết này có nhiều điểm mới, có tính đột phá. Một trong những điểm đột phá đó là về hoàn thiện cơ chế định giá đất, bỏ khung giá đất. Đây được xem là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng 2 giá; góp phần ngăn chặn tình trạng trục lợi, vi phạm pháp luật, lách luật trong lĩnh vực đất đai...

Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5 - 7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Vì vậy, cần có cơ chế, giải pháp cụ thể để giá Nhà nước ban hành sát với giá thị trường, như: Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản; nâng cao năng lực đội ngũ định giá đất; xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm…